저자 이상우는 서울대학교에서 공학(학사?석사)과 경영학(학사)을 전공했다. 조선 업체에서 근무하며 쌓은 경험을 바탕으로 산업재(기계?조선) 전문 애널리스트로 활동해왔고, 탁월한 분석 능력을 인정받아 부동산?건설 업종까지 활동 영역을 넓혔다. 2011년부터 2017년까지 〈한경비즈니스〉〈매경이코노미〉가 선정하는 베스트 애널리스트에 수시로 이름을 올리고 있다. 

2015년부터 저자가 발간해온 〈월간 부동산 라이프〉는 정확한 시장 분석과 투자 전망을 제시하는 텍스트이자 지표로 부동산 전문가들 사이에서는 ‘교과서’로 통한다. 또 2013년부터 〈계간 일본통신日本通信〉을 통해 일본 부동산 시장과 업체 분석, 주가 전망을 제시하고 있다. 이 외에 여러 매체에 칼럼을 기고하고 있으며, 경제 팟캐스트 〈신과 함께〉, 부동산 전문 팟캐스트 〈부동산 클라우드〉 등에 출연했을 때는 20만 회 이상의 다운로드를 기록했다. 

저자가 부동산 시장 안팎에서 뜨거운 관심을 끄는 이유는 팩트와 데이터를 기반으로 정확한 전망을 내놓기 때문이다. 가시적으로 드러나는 호재와 이슈 이면에 숨겨진 여러 가지 상황과 요소들을 유기적으로 결합하는 분석력은 타의 추종을 불허한다. 첫 책 《대한민국 부동산 대전망》이 부동산의 큰 흐름을 제시하여 독자와 투자자의 안목을 넓혔다면, 새 책 《대한민국 아파트 부의 지도》는 보다 직접적이고 구체적으로 지역과 전략을 소개함으로써 투자자들의 가려운 곳을 긁어주고 있다.

우리나라 사람 대부분은 신혼살림을 차리면서 생애 첫 집을 구한다. 신혼부부가 선호하는 집은 어떤 집일까? 부부가 함께하는 시간을 늘리기 위해서는 직장과 가까워야 하고 주변에 상업 기능이 발달되어 있어야 한다. 그러다가 아이가 생기면 집을 바라보는 시각이 달라진다. 이때 우선시되는 것은 교육 환경이다. 학원이 밀집되어 있고 학군이 뛰어난 지역의 부동산 가격이 높게 형성된 이유다. 40대에 이르면 노후를 생각하면서 집의 자산 가치에 눈을 뜨게 된다. 정부가 추진하는 도시 계획과 개발 사업에 시선이 간다. 자식들 결혼하고 은퇴 시기에 이르면 집과 집 주변이 주요 활동 무대가 된다. 당연히 집 주변의 자연환경이 중요해진다.

이처럼 사람은 살아가면서 시기에 따라 부동산을 바라보는 시각이 변화한다. 지금 내가 처한 상황과 환경에 따라 집의 효용성이 결정되고 가치 역시 달라지는 것이다. 하지만 자신이 원하는 요건을 갖춘 집이 있다고 해서 가격을 따지지 않을 수는 없다. 따라서 집을 구매할 때의 고민은 다음 세 가지로 압축된다. ‘언제’ ? ‘어디의’ ? ‘얼마짜리’ 집을 사야 하느냐 하는 문제다.

집을 살 때 가장 먼저 생각하게 되는 것이 ‘소득’이다. 많이 벌면 선택의 폭이 넓어지지만, 상대적으로 덜 벌어들인다면 보다 촘촘하게 상황을 따져야 한다.

지난 13년 간(2004~2016년) 서울 주택의 적정 가격은 ‘PIR 8’이었다(지방은 PIR 5). 이 말은 서울 시민들이 가구 연소득의 8배 수준에서 집을 구매해 왔다는 뜻이다. 이는 자연발생적인 것으로, 연 수입의 8배 정도의 가격이라면 부동산 구매에 따른 여러 가지 부담을 감당할 수 있다는 보편적인 투자 심리를 반영한다. 자, 이제 각 가정이 집을 사면서 지불할 적정 가격이 정해졌다. 그렇다면 그 다음에는 무엇을 살펴보아야 할까?

이 책의 저자 이상우 애널리스트가 제시하는 황금 열쇠 5가지 가운데 2가지를 충족하는 집을 구하면 된다. 황금 열쇠란 ①고소득 직장, ②교통 호재, ③ 교육 환경, ④자연환경, ⑤도시 계획이다.

물론 5가지 모두를 충족하는 집이 가장 이상적이지만, 이런 집은 이미 가격이 엄청나게 높게 형성되어 있을 가능성이 크다. 따라서 황금 열쇠 가운데 우선순위 2가지를 선택해서 요건을 갖춘 집을 찾는 것이다. 만약 실수요가 아니라 투자 목적이라면? 황금 열쇠 하나를 충족하고 오래지 않아 나머지 하나의 황금 열쇠가 실현될 물건을 고르면 된다.

한 가지 분명한 사실은 계속 가격이 오르는 집이 있는 반면 어떤 집은 가격이 정체되거나 하락한다는 것이다. 왜 이런 현상이 일어날까? 가격이 오르는 집은 요건을 충족시켰고, 떨어지는 집은 그렇지 못했기 때문이다. 저자는 이를 다섯 가지 요소로 압축했고, 여기에 ‘황금 열쇠’라는 이름을 붙였다. 저자가 제시하는 다섯 가지 황금 열쇠를 보다 깊게 들여다보자.

첫 번째는 ‘고소득 직장’이다. 어떤 업종이 호황일 때 그 업종이 밀집된 지역에서는 어김없이 집값 상승이 나타난다. 같은 이치로 종사자의 연봉이 높은 고소득 직장과 배후 주거지의 동선을 파악하면 후퇴하지 않는 선택을 할 수 있다.

두 번째는 ‘교통 호재’다. 전국의 평균 통근?통학 시간은 30.9분. 서울과 수도권은 40분이다. 이는 서울과 수도권에서는 주요 업무 지구에서 최소한 40분 이내의 범위에 들어야 주거지로서의 가치를 지닌다는 뜻이다. 저자는 주요 업무 지구에서 통근 시간이 20분 이내에 드는 곳과 40분 범위에 드는 곳을 살펴본 뒤에 통근 시간을 획기적으로 줄일 수 있는 전철 노선 연장, 경전철 신설, GTX 건설 등의 호재가 어느 지역에서 발생하는지 조목조목 따진다.

세 번째는 ‘교육 환경’이다. 대표적인 학원가인 대치동과 목동, 중계동 등은 대표적인 고급 주거지이기도 하다. 교육에 대한 고급 수요가 일어나는 곳에서는 고급 서비스가 형성되고, 이러한 상황은 집값 상승을 부추긴다. 이 책에서는 기존의 대표적인 학원가뿐만 아니라 새롭게 부상하고 있는 신흥 학원가에 대해서도 살펴본다.

네 번째는 ‘자연환경’이다. 한강 조망권에 이어 새롭게 부상하고 있는 하천, 공원 등의 ‘자연 프리미엄’을 분석한다. 같은 지역, 같은 단지 내에서도 자연환경과 관련된 입지 조건에 따라 가격이 어떻게 달라지는지 알 수 있을 것이다.

다섯 번째는 ‘도시 계획’이다. 재건축, 재개발, 대규모 개발 사업 등이 발생할 지역과 그 지역과 연계된 배후 주거지가 어떤 변화를 겪을지 상세하게 점검해 본다.