국민을 범죄자로 만드는 文 부동산 정책
국민을 범죄자로 만드는 文 부동산 정책
  • 원영섭 변호사
  • 승인 2018.10.31 11:45
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문재인 정부의 부동산가격 폭등을 잡기 위한 방안이 점입가경이다. 1주택자는 청약시 기존 주택을 팔겠다는 서약서를 징구하고 기존 주택을 팔지 않으면 최대 징역 3년 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다는 내용의 ‘주택 공급에 관한 규칙’을 입법예고했다고 한다. 김동연 경제부총리는 10월 19일 기재부 국정감사에서 9·13부동산 종합 대책을 만들며 시행하지 않은 대책들이 있고 상황을 보며 추진할지를 검토 중이라고 밝혔다. 김동연 경제부총리가 명시적으로 언급하지 않았지만 임대사업자 등록 의무화와 주택거래허가제가 시행될 수 있다는 전망이 있다.

부동산가격 폭등은 문재인 정부의 경제정책실패에 기인한다. 정부의 정책실패로 국민들이 형사처벌을 받아야 하는 형국이다. 그렇다면 왜 부동산가격이 폭등한 것일까?

첫째, 시중의 돈이 기존 부동산시장 외에 빠져나갈 공간이 없다. 문재인 정부는 취임 초부터 균형재정이 아니라 적자재정을 과도하게 편성했다. 일자리 자금 54조 뿐만 아니라 복지영역에서 과도하게 돈을 풀었다. 그럼에도 내년에는 역대 최대의 적자재정을 편성하겠다고 공언한 상태다. 공적 자금들이 시중에 넘쳐 난다. 이 자금들은 부동산, 예금, 주식 및 산업투자로 갈 수 밖에 없다. 그러나 주 52시간과, 최저임금인상 등으로 고용시장이 경직되어 창업과 투자가 전혀 이뤄지지 않는다. 미국과 일본 등의 경기 호황에도 우리나라의 경기는 어두울 것이라고 전망되고 있고, 마침내 10월 23일 코스피는 2100선이 무너졌다.
 

시중의 돈이 기존 부동산 시장외에 빠져나갈 공간이 없다. 부동산 가격폭등은 문재인 정부의 경제정책실패에 기인한다/ 연합 

그럼에도 불구하고 예금은 미국보다 낮은 상태를 유지하고 있다. 어떤 나라든 기축통화국인 미국보다 금리를 낮춰서는 안 된다. 미국보다 금리가 낮으면 국내 외환이 미국으로 유출되기 때문이다. 금리는 낮고, 주식은 폭락하고, 산업투자가 이뤄지지 않는 상황에서 시중의 자금이 갈 곳은 부동산 밖에 없다.

둘째, 부동산담보대출을 조여서 수요를 억제하려는 정책이 신규 민간주택의 공급을 막아 버렸다. 수요자 입장에서는 하나의 주택을 구매하고자 분양신청을 하는 것이지만 공급자 입장에서는 수천세대 단위의 분양규모가 일정 수준의 분양률을 달성할 수 있다고 전망되어야 신규공급할 수 있다.

분양을 받는 자가 일정 규모 이상의 부동산담보대출을 받을 수 없다면, 주택공급자는 신규사업을 접을 수 밖에 없다. 지금 기존 시행된 주택들도 담보대출 제한으로 미분양 사태가 속출하고 있다. 누가 더 이상 신규주택사업을 시행할 수 있겠는가. 그렇다면 기존의 주택수요들은 모두 기존 주택시장으로 가야 한다.

셋째, 정책적으로 서울 도심 내의 주택공급이 완전히 막혀 있다. 결국 도심에 양질의 주택이 공급되어야 한다. 박원순 시장은 도심 재개발을 완전히 묶어 놓고 있다. 오죽했으면 지난 6.13 지방선거 당시 김문수 자유한국당 후보는 재개발 재건축 도장을 바로 찍어 주겠다는 것을 대표공약으로 내세울 정도다. 박원순 시장은 뉴타운 등 재개발 계획 등을 무효화 시킨 장본인이다. 그러기에 박원순 시장은 스스로 재개발 계획에 도장을 찍는 것이 자기 부정이 될까 우려하는 듯하다.

정부의 실패를 국민이 책임져야 하는 모순

더 큰 문제는 위와 같은 부동산가격 상승요인들은 단기간에 해소될 수 없다는 점이다. 대출을 풀고, 경기를 살리고, 박원순 시장이 마음을 바꾸는 일이 문재인 정부에서 빠른 시일 내에 이뤄질 것이라고 보이지 않는다. 다시 말하지만, 정책의 실패는 정부가 했고, 국민들이 그 책임을 뒤집어쓰고 있는 중이다.

김동연 경제부총리가 검토 중인 뭔지 알 수 없는 특단의 대책이 있다면, 폭등한 부동산가격이 다시 원래 자리로 돌아갈 수 있을까?

우리에게 부동산 버블이라고 알려진 일본의 부동산 폭락과 미국의 서브프라임모기지론 사태를 보자. 부동산 버블이 터지는 기초는 과도한 대출이었다. 부동산가격 상승이 금리부담을 극복할 수 없는 시점에 버블이 터졌고, 부동산가격은 하락했다. 그러나 지금은 부동산담보대출을 막아 놓았기 때문에, 사람들은 주로 대출이 아닌 현금으로 주택을 매수하고 있다.

현금보유자만이 부동산을 매수할 수 있기에 부자들만 좋은 부동산을 매입할 기회가 열려 있다. 게다가 이들은 금리부담이 없이 매수한 사람들이라, 가격하락의 압박에 대해 저항성이 강하다. 결국 기회의 평등은 사라졌고, 다시 부동산가격이 예전 수준으로 하락할 가능성도 낮은 것이다.

추미애 전 더불어민주당 대표는 ‘헨리 조지’를 인용하면서 우리나라도 전 토지를 국유화한 중국 방식으로 가야한다고 주장했다. 더불어민주당은 토지공개념을 헌법조항에 명시해야 한다고 주장하고 있다. 극단적인 토지공개념이 국민의 사유재산권을 침해하는 점을 별론으로 하고, 전 토지의 국유화가 부동산 문제를 해결할 수 있을까?

토지를 국가가 소유한 중국은 소유권 대신 임차권이 시장의 상품으로 거래되어 부동산가격의 시세를 형성하고 있다. 중국 부자들은 자국 내 토지에 대해 임차만 가능하다는 점 때문에 재산을 안정자산인 토지의 소유가 가능한 외국으로 빼돌리고 있다. 중국에 대한 투자자들은 토지임차기간 만기에 대한 리스크를 항상 염두에 두고 사업을 해야 한다. 공산화된 중국의 건국 후 80년 내지 100년의 기간으로 장기임차된 토지의 만기는 아직 도래한 적이 없다. 만기도래 리스크를 해소할 만한 어떠한 대안도 없으며, 중국 국민들은 임차기간 만기 후의 상황에 대해 정부의 입만 보며 불안해하고 있다. 결국 임차권을 사실상 소유권에 근접시키는 것 말고 어떤 해결책도 없으리라 전망되고 있다.

문제는 이와 같은 많은 단점에도 불구하고 중국의 토지 국유화 정책이 부동산버블을 도저히 잡지 못하고 있다는 점이다. 후웨이쥔(胡偉俊) 맥쿼리그룹 중국 경제연구원은 지난 8월 미중 무역전쟁보다 중국의 부동산 버블이 중국 경제의 더 큰 리스크라고 지적했다. 토지국유화나 극단적인 토지공개념이 부동산 버블을 잡을 수 없다는 것을 중국 스스로 입증하고 있다.

부동산이 무엇인지 모르면서 부동산을 관리할 수 없다. 결국 부동산시장을 관리하는 자의 인식이 부동산을 거래하는 자의 현실에 수렴되어야 한다.

좋은 집에 살고자 하는 욕구 존중돼야

우선 실수요자와 투기세력을 확연히 구별해서 분리할 수 있다는 것은 대표적으로 그릇된 인식이다. 인간에게 필수적인 의식주(衣食住) 중에 주(住)만이 공급이 제한된다. 필수적인 물건이고, 공급이 제한되는 물건은 투자적 가치를 가질 수 밖에 없다. 여러분 중 누가 자기가 살 집을 매수하면서 투자 가치를 도외시할 수 있겠는가. 실수요자와 투기세력을 분리해서 바라보다 보니 왜곡된 주택공급정책이 생긴다. 투기세력을 잡으려다 실수요자도 같이 두들겨 패버리는 주택담보대출제한이 대표적이다.

다음으로 좋은 집에 살고자 하는 인간의 본성은 존중되어야 한다. 얼마 전 장하성 정책실장이 ‘자기가 강남에 살아봤는데 모든 사람이 강남 살 이유가 없다’고 해서 국민들의 분노를 샀다. 하물며 짐승들도 좋은 집을 가지기 위해 애쓴다. 대한민국 정책의 컨트럴 타워가 극도의 자기 기만-자기 위선을 하고 있는데, 어떻게 현실적인 부동산 정책이 이뤄지겠는가.

문재인 정부의 공공주택 공급도 소형주택에 집중하고 있다. 32평 이상의 쾌적한 환경에서 아이들을 키우고 싶어 하는 사람들은 당장 소형주택에 있더라도 돈을 벌면 중형주택으로 가고 싶어 한다. 하물며 1인 가구도 돈만 있다면 중형주택에 살고 싶어 한다. 중형주택의 수요가 적어지지 않는 상황에서, 문재인 정부의 소형 공공주택 공급정책은 부동산가격을 잡을 수 있는 방안이 될 수 없다.

마지막으로, 다주택자가 무주택자의 이익을 침해한다는 것은 사실일까? 그러나 이는 부동산정책을 왜곡시키는 대표적인 선전선동이다. 심기준 더불어민주당 의원은 지난 10월 3일 주택을 가진 미성년자가 2만 4000명, 그 중에 1000여 명은 다주택자라고 밝혔다. 이 자극적인 발표를 지켜보는 국민들의 허탈감은 당연하다. 그러나 유주택자는 모든 신규분양시장에서 무주택자보다 후순위다. 임대업을 하지 않는 이상 3주택 이상 보유한 자에게는 세금이 중과되므로 경제적인 이익이 거의 없다.

우리나라 세제에서 1주택자만이 양도소득세를 면제 받는다. 그래서 진정한 부동산 투자 고수는 이사 많이 다니는 1주택자다. 임대업을 하는 자가 보유한 주택은 대부분 소형 내지 초소형 주택으로서, 이는 무주택자들의 매수수요보다 임차수요가 발생하는 영역이다. 다주택자는 시장에 임차용 주택을 공급하거나 미분양된 주택을 밑에서 받아내는 역할을 하고 있다. 오히려 이들에 대한 국민들의 상대적 박탈감을 이용해 주택 소유를 압박하는 정책이야말로 진정으로 무주택자들의 재산권을 침해한다.

노무현 정부에 이어 문재인 정부에서도 부동산가격 폭등이 재현되고 있다. 노무현 정부를 경험한 국민들 중 상당수는 부동산가격을 잡겠다는 문재인 정부의 호언장담이 정반대로 구현되리라는 점을 직관적으로 느끼고 있었다. 가장 피해를 보고 있는 사람들은 노무현 정부를 경험하지 못해 상황을 예측 못한 젊은 층과 문재인 정부가 노무현 정부로부터 교훈을 배웠을 것이라 믿은 지지자들, 그리고 어떤 상황에서도 대처할 현실적인 방법이 없는 저소득층들이다. 문재인 정부는 국민들에게 형벌이라는 채찍을 들기 전에 자기 자신을 뒤돌아보기를 바란다.

원영섭 변호사
서울대 건축학과 졸업
자유한국당 서울 관악구갑 당협위원장

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