[전문가 진단] 재산권 박탈형 부동산 세금은 ‘위헌’
[전문가 진단] 재산권 박탈형 부동산 세금은 ‘위헌’
  • 홍기용 인천대 경영학부 교수·前 한국세무학회장
  • 승인 2020.08.20 09:58
  • 댓글 2
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홍기용 인천대 경영학부 교수·前 한국세무학회장

현 정부는 부동산시장 안정화를 위해 재산권의 침해라는 지적을 받을 정도로 과도한 세금을 정책수단으로 삼고 있다. 이 과정에서 피해를 보는 국민들을 중심으로 헌법 제21조 제1항의 ‘집회·결사의 자유’에 근거하여 조세저항의 시위에 나서고 있는 상황이다. 세금을 주요 이슈로 하여 국민이 자발적으로 대규모 시위에 나서는 것은 과거에 보기 어려웠었다는 점에서 주시할 필요가 있다. 이번 주택 관련 조세정책에 대해 몇 가지 검토해 보도록 한다.

첫째, 헌법에서도 강조되는 주택개발정책 등을 중심으로 주택시장의 안정화를 위한 유효한 대책을 내놓기보다는 과도한 세금을 핵심 정책수단으로 삼고 있다는 점이 특징이다.

헌법 제35조 제2항에서는 국가는 ‘주택개발정책 등을 통하여 모든 국민이 쾌적한 주거생활을 할 수 있도록 노력하여야 한다’고 하고 있다. 주택에 대한 핵심정책은 조세정책이라기보다는 주택개발정책 등 시장경제를 기반으로 하는 수요·공급 차원을 먼저 고려해야 한다는 것이다.

그러나 정부는 과도한 세금을 정책수단으로 앞세움으로써 국민의 재산권과 거주·이전의 자유를 제약하는 조세정책에 초점을 뒀다는 점이다.

둘째, 다가구 주택은 물론이고 1가구 1주택의 경우에도 법적안정성과 예측가능성을 벗어난 조세정책을 내놨다. 다주택의 소유자라고 하더라도 당시의 세법 등 각종 법률에 의거하여 재산권을 행사한 국민이다. 주택시장의 안정화를 위해 주택 관련 조세정책을 바꾸는 경우에도 국민에게 충분한 법적안정성과 예측가능성을 보장해 줘야 한다.

국민의 재산권이 공연히 심대하게 손해를 끼치고 있다고 여기게 하면 안 된다. 재산권을 유지하지 못할 정도로 법적안정성과 예측가능성이 떨어지면 국민의 조세저항은 심대할 수 있다.

주택도 재화라는 점에서 이에 대한 과도한 세금은 수요와 공급을 왜곡시켜 시장경제의 기반을 흔들게 할 수 있기 때문에 궁극적으로는 국가와 국민에게 피해를 주기 때문이다.

세금은 국민이 재산권을 심대하게 침해받는다고 여기게 과세되어서는 안 된다. 주택보유세를 과도하게 인상하면서, 이와 동시에 양도세도 크게 올리고 그 양도 유예기간을 1년 이내로 짧게 잡게 되면, 주택소유자는 사실상 재산권이 박탈된다고 생각할 수도 있다. 과도한 세금을 피하기 위한 주택양도의 기회가 상실되거나 사실상 실익이 없게 될 수 있기 때문이다.

임대차 3법에 대한 조세 저항이 거세다. 지난 8월 8일 부동산 관련단체 회원들이 정부의 부동산 규제를 비판하는 집회를 열었다. / 연합
임대차 3법에 대한 조세 저항이 거세다. 지난 8월 8일 부동산 관련단체 회원들이 정부의 부동산 규제를 비판하는 집회를 열었다. / 연합

1세대 1주택자 과세, 신중해야

헌법 제13조 제2항에서 ‘모든 국민은 소급입법에 의하여 재산권을 박탈당하지 아니한다’라는 규정을 두고 있다. 주택소유자는 과도한 세금이 일시에 충격적으로 적용하는 경우, 주택양도의 기회상실로 인하여 법적안정성과 예측가능성이 저해되어 사실상 소급적용이라고 볼 여지도 크다.

또한 국가는 헌법 제23조에 의거 공공복리를 너무 앞세워 사유재산을 크게 침해하는 정책은 신중할 필요가 있다. 부동산의 보유세를 올리는 조세정책을 했다면, 응당 거래세는 내려 줘야 재산권자의 법적안정성과 예측가능성이 지켜질 수 있다.

셋째, 이번 세제개편안에서는 1세대 1주택자에 대해서도 보유세를 인상함으로써 국민의 쾌적한 주거생활과 행복추구권에 좋지 않은 영향을 줬다. 종합부동산세와 재산세는 공시가격과 공정시장가액비율을 행정조치만으로 올림에 따라 덩달아 인상되었고, 추가로 종합부동산세의 세율까지도 인상되었다.

1세대 1주택에 대한 과도한 보유세의 부과는 국민의 쾌적한 주거생활(헌법 제35조)과 행복추구권(헌법 제10조), 거주·이전자유권(헌법 제14조) 등을 감안할 때 신중할 필요가 있다.

헌재에서도 1세대 1주택의 경우 주택가격이 높다는 것만으로 과도한 세금을 부과하면 안 된다고 보고 특별히 배려할 것을 주문했다.

헌재는 “주택 가격의 상승으로 인한 자산가치의 증가분은 명목상·계산상인 것에 지나지 아니하는 경우가 대부분이어서 그 가격 상승이 실질적인 조세지불 능력의 증가로 이어지지 아니하고, 더욱이 외국에 비하여 가처분 소득 대비 주택가격이 매우 높은 우리의 실정까지 감안하면, 이들에 대해서까지 부동산 시장에서의 주택가격 상승분을 매년 그대로 반영하여 획일적으로 주택 가액을 기준으로 종합부동산세를 부과하는 것은, 사실상 과세대상인 주택의 처분을 강요하는 것에 다를 바 없어 주택이 개인의 주거로서 가지는 특수한 의미에 비추어 지나치게 가혹한 결과를 초래할 수 있다 할 것이다”라고 했다.

따라서 헌재가 1세대 1주택의 종합부동산세에서 주택가격의 상승을 매년 그대로 반영해 세금을 올리는 것도 문제라고 보는 상황에서 이번에 정부가 행정조치만으로 공시가격 및 공정시장가액비율을 강제로 일정비율만큼 상향조정함으로써 종합부동산세와 재산세를 올렸다. 특히 종합부동산세에서 세율까지도 인상했다. 이와 같이 1세대 1주택에까지도 미실현소득과세에 해당하는 보유세를 과도하게 올리는 것은 신중할 필요가 있다.

참고로 미국 캘리포니아에서는 재산세의 경우 세율을 1% 이내로 고정시켰다. 과세표준의 경우에도 취득시점의 취득가격을 기준으로 하되 취득시점 이후에는 인플레이션률과 2% 중 낮은 값을 적용해 계산된 자산재평가액을 기준으로 삼고 있다. 이는 처음 주택을 취득할 때부터 납세자가 부담해야 할 보유세에 대한 조세부담능력을 미리 고려해 주택을 취득할 수 있도록 법적안정성과 예측가능성을 배려해 준 것이다.

즉 양도하지 않고 계속해 보유하고 있는 동안에는 미리 알고 있는 수준의 보유세만 계속해 부담할 수 있게 함으로써 주택을 쾌적한 주거생활과 행복을 추가할 수 있는 장소로서의 의미를 부여한 것이다. 이러한 제도는 우리나라에서도 고려해 볼 필요가 있다.

종부세 최고세율 시정해야

셋째, 종합부동산세의 최고세율 6%(농특세 포함시 7.2%)는 사유재산권의 박탈 수준으로 매우 높고 1세대 1주택의 최고세율 3%(농특세 포함시 3.6%)도 마찬가지이다. 국민의 사유재산은 보장되지만, 재산권 행사에서 공공복리에 적합하도록 제한을 받을 수 있기 때문에(헌법 제23조 제2항), 정부는 세금을 통해 어느 정도까지는 국민의 재산권을 제약하는 수준의 세금을 인상할 수 있다. 그러나 국민이 재산권을 박탈하는 수준이라고 느끼는 수준이 되는 경우에는 사회적인 논란이 야기될 수 있다.

참고로 기획재정부가 2008년 9월 23일 종합부동산세 최고세율 4%(농특세 포함시 4.8%)를 1%로 내리는 ‘종합부동산세 개편 방안’을 발표하면서 다음과 같은 문구의 논리를 냈었다. 즉 ‘종부세제는 담세력을 초과하는 과도한 세부담으로 지속이 불가능한 세제’, ‘보유세는 단일세율(Flat rate)이 바람직하나, 최고세율이 3~4%인 급격한 누진세율체계로 운용’, ‘개정안의 주택분 종부세 최고세율 1%도 소득수준을 감안할 경우 선진국에 비해 낮은 수준이 아님’, ‘종부세 최고세율이 주택 3.6%, 나대지 4.8%(농특세 포함)로서 20년 이상 과세하면 재산(주택, 나대지)의 원본을 잠식하는 수준’, ‘주택최고세율 3%(농특세 포함시 3.6%)는 원본을 잠식하는 징벌적 성격이므로 담세력 수준을 고려하여 1%로 조정’, ‘최고세율이 4.8%(농특세 포함)로서 20년후 원본잠식을 초래→ 독일에서는 20년만에 원본잠식의 경우 세제가 아니라 규제라는 학설’ 등을 언급한 바 있다.

이 점에서 이번 세제개편안에서 다가구주택의 경우 아무리 다주택의 폐해가 있다고 하더라도, 법적안정성과 예측가능성을 크게 저해하면서, 종합부동산세의 최고세율을 6%(농특세 포함시 7.2%)로 올린 것은 징벌적이며 원본잠식을 하는 재산권 박탈의 수준으로서 매우 과도하다고 할 수 있다. 이 경우 아무리 주택시장안정화가 필요하더라도 점진적으로 세율을 상향조정함으로써 납세자의 법적안정성과 예측가능성을 지켜 줄 필요가 있다. 주택시장안정화를 위해 세금 이외에 헌법에서 지적하는 주택개발정책 등 수요공급의 시장경제기반의 정책을 외면해서는 안 된다. 특히 더 심각한 것은 1세대 1주택의 경우에도 원본잠식수준이라는 점이다.

2008년에 정부는 종합부동산세의 최고세율이 3%(농특세를 포함하는 경우 3.6%)가 되면 원본잠식수준이라고 지적하면서 1% 수준 이하로 내려야 한다며 종합부동산세 세제개편 안을 냈었는데, 이번에는 그와 정반대의 세제개편안을 냈다.

1세대 1주택의 경우 미국 캘리포니아의 경우처럼 보유세의 증가를 인플레이션율 및 2% 중 낮은 수준으로 제한하는 방안을 적극 검토해 국민의 쾌적한 주거생활과 행복추구권을 보장할 필요성이 있다고 본다. 주택은 국민의 쾌적한 주거생활과 행복추구권 그리고 재산권에 중대한 영향을 미친다. 특히 1세대 1주택은 더 의미가 크고, 소중하게 다뤄야 한다.

세금의 법적 안정성이 중요

모든 세금은 법적안정성과 예측가능성을 보장해야 한다. 특히 주택의 경우 부동산시장의 상황에 따라서는 쉽게 처분할 수도 없다. 양도소득세가 너무 높으면 팔지도 못하고 고스란히 보유세를 부담해야 하는 악순환도 맞을 수 있다. 이는 부동산시장 전체에도 악영향을 미칠 수 있다.

정부가 주택시장의 안정화를 위해 다주택자에게 보유세를 인상할 필요가 있다고 결심하더라도, 세율인상의 스케쥴을 미리 세법에 반영하여 점차적으로 올리는 등의 방법을 통해, 국민이 법적안정성과 예측가능성을 유지하면서 주택시장에 대처할 수 있도록 할 필요가 있다. 이것이 주택의 수요자와 공급자의 부작용을 최소화하면서 점차 주택시장을 안정화하고, 납세자권익과 국가경제에도 도움이 될 것으로 보인다.

다만 1세대 1주택자에 대해서는 보유세를 인플레이션율과 2.5%(개정되는 임대차 관련 법령상 전세 등 2년간 5% 인상제한과 비례)중 낮은 수준에서 인상하는 방안을 모색할 필요가 있다. 부동산은 거래의 대상이 되는 재화의 일종이라는 점에서 주택정책은 수요와 공급에 의한 시장경제에 기반을 두는 것이 중요하고 더 효과적이며 원칙이다.

세금이라는 단일 정책수단으로는 시장경제를 통제할 수는 없기 때문이다. 세금이 주택 등 국가정책에서 가장 핵심적 정책수단으로 활용하면 시장경제의 기반은 흔들리며 그에 따른 부작용도 매우 크기 때문에 주택정책에서 세금은 부수적이며 제한적인 수단으로만 활용될 필요가 있다. 특히 주택 등과 관련해 과도한 세금은 다른 세금과 달리 국민의 조세저항과 연결될 수 있다는 점에 특히 유의할 필요가 있다고 본다.

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증세x 2020-08-20 17:24:01
증세증세!!꼭 국민들 코로나로 힘들때 그래야하나??

이름 2020-08-20 15:26:58
맞습니다. 법을 소급입법 하여 모든 것을 무력화하며 세금 폭탄을 때렸습니다.
임대사업자에게 더 심한 징벌인 보증보험 의무 가입이라는 준조세를 강제했습니다. 수익당사자가 아닌 임대인이 가입 및 납부, 세입자 미협조시에도 책임은 임대인에게 있음, 비용 및 비율이 심각하게 큼, 매년 감정평가비용이 발생(가격이 낮은 다가구 등에는 매우 큰 비용 부담임)