18일 국회 국토교통위원회 소속 이헌승 의원(국민의힘/부산진을)이 HUG로부터 제출받은 자료에 따르면, 수도권에서 고분양가 관리제도의 주택가격 안정 효과가 없었고, 오히려 규제 밖 인근 주택시장에서 가격 상승효과가 나타난 것으로 확인되었다.

HUG는 보증리스크 관리 및 주택시장 안정화 목적으로 2016년 8월 서울 강남‧서초 지역을 시작으로 고분양가 관리제도를 운영해왔으며, 2017년 3월 서울 전 지역 등으로 규제 범위를 계속 확대해왔다.

고분양가 심사기준은 보증신청사업장 인근의 입지‧단지규모‧브랜드가 유사한 비교사업장을 선정해 평균분양가 및 최고분양가 이내 가격을 산출한 뒤 10% 이내에서 가산/차감하여 결정한다.

그런데 HUG가 올해 6월 내부적으로 고분양가 관리제도 효과를 분석한 자료(’분양가 관리 관련 공사제도 및 정부정책 성과분석‧대응방안‘)에 따르면, 서울 전 지역으로 규제가 확대된 2017년 3월 이후 연간 서울지역 분양가 상승률이 3.94%로 규제 이전 2.08%보다 약 2배 높았던 것으로 나타났다.

또 경기도의 경우 조정대상지역이자 고분양가 관리지역으로 지정된 과천‧성남(분당)‧광명‧하남에 대하여 2019년 7월 전후 1년간 분양가 상승률을 비교한 결과, 5.42%에서 10.42%로 약 2배 증가한 것으로 나타났다.

그런데 같은 기간 경기도 내 조정대상지역 중 고분양가 관리 제외지역이었던 화성 동탄에서 분양가 상승률이 –1.11%에서 25.65%로 급등했고, 고양에서도 10.57%에서 47.28%로 4배 이상 증가했다.

이에 대해 HUG는 고분양가 심사기준이 주변 분양가와 시세 등을 고려하여 산정됨에 따라, 전체 시세가 급등하는 상황에서 분양가격 관리에 한계가 있었다고 설명했다.

한편, HUG는 분양가격과 매매가격 간 동조 현상을 확인하기 위하여 2014년~2020년 기간 동안 지역별 분양가격‧매매가격 변동률을 비교했는데, 서울, 부산, 대구, 광주 등 모든 지역에서 동조화 현상을 확인할 수 없었던 것으로 나타났다.

HUG는 동조화 현상을 확인하지 못한 이유로 △시차효과, △풍선효과, △가수요효과를 들었다.

구체적으로 △가격 변동 시 실수요자가 분양 또는 매매 시점을 조정할 수 있고, △분양가격 차익 감소 지역을 떠나 타 지역 수요로 전환될 수 있으며, △청약에 제약이 없어 거주수요 없이도 분양시장에 과열이 나타날 수 있다고 설명했다.

이헌승 의원은 “수도권 주택시장에서 고분양가 관리제도가 가격 안정효과를 전혀 내지 못했을 뿐만 아니라 인근 부동산 시장까지 교란시킨 것으로 나타났다”면서 “분양주택과 재고주택 간 동조현상도 없는 것으로 확인된 상황에서, 분양가상한제도 제대로 된 효과 없이 시장 혼란만 키울 것으로 우려된다”고 밝혔다.