자고 일어나면 아파트 매매가가 최고액을 경신했다는 소식이 들려온다. 새 임대차법의 여파 등으로 강남 3구 30평형 아파트 전셋값이 20억 원에 육박하는 가운데 비강남권 아파트 역시 연일 최고가 거래 소식이 동시다발적으로 들려오고 있다.

문재인 정부의 정책 실패에서 비롯된 전세대란이 이 같은 진풍경을 만들어냈다는 지적이 나온다. <미래한국>은 서울시 부동산 취득세 자문위원 등을 맡고 있는 부동산 전문가이자 유튜브 채널 아포유를 운영하고 있는 이종원 대표와 만나 이야기를 들었다.

- 부동산 관련 대형 카페의 카페지기로 알고 있습니다. 활동하시는 카페가 언제 어떤 계기로 만들어졌는지 궁금합니다.

2014년까지 약 10년간 건설사에서 근무했습니다. 그곳에서 분양 업무부터 시작해 사업관리, 리스크 관리, 사업기획, 영업 등 다양한 분야에서 근무해오다보니 자연스럽게 부동산시장의 흐름을 익히게 되었죠.

2014년까지 국내 언론 등 잘못된 부동산 하락론이 시장을 지배하고 있었고 그로부터 비롯된 대중의 잘못된 인식 때문에 오히려 부동산시장의 균형이 무너지는 상황(2014~2015년 전세가 폭등)이 나타나기도 했어요.

그러다보니 기업을 위해 저의 능력을 펼치기보다는 대중에게 올바른 정보를 전달해주겠다는 목표를 가지고 아포유 부동산 카페를 시작하게 되었습니다. 현재는 서울시 부동산 취득세 자문위원과 KB부동산 연구소 자문위원을 맡고 있고요, 대중에게 올바른 부동산 정보를 제공해드리기 위해 노력해나가고 있습니다.
 

- 문재인 정부 부동산 정책에 관한 카페 회원들의 반응은 어떤가요? 김현미 국토부 장관, 강경화 외교부 장관 등 1가구 1주택 정책 관련 정부 인사들의 여러 해프닝도 있었죠.

사실 저는 다주택자들을 투기꾼으로 치부하는 현 세태가 더 큰 문제라고 생각합니다. 그래서 오히려 저는 다주택자들의 순기능을 역설하는 데 많은 시간을 할애하죠. 지금 현 정권에서는 다주택자들을 투기꾼이라는 프레임에 가두고 있지만 사실상 다주택자들이 사라지게 된다면 임차인 역시도 존재할 수 없는 것이죠.

특히 갭투자자들에 대한 비판이 사회적으로 심각한 수준인데 갭투자자들이 사라진다면 전세 역시 존재할 수 없는 거예요.

결과적으로는 안타까운 상황이지만 지금과 같이 전국적으로 전세가 폭등의 시기가 도래하면 과거에는 갭투자자들이 늘어나면서 다시 전세시장을 안정시키는 역할을 했지만 지금은 과도한 종부세 및 양도세 그리고 취·등록세마저도 차등 과세하는 상황 속에 투자자들이 시장에 개입할 수 없고 오히려 갭투자자들이 시장을 빠져나가는 상황이다 보니 전세가 폭등은 더 심각해질 수밖에 없는 상황에 놓인 겁니다.

결국은 지금의 전세가 폭등은 자가당착에 빠진 것으로 볼 수 있죠. 다주택자에 대한 정부의 과도한 규제들로 인해 임대차 가능 물량이 줄어들다 보니 지금의 전세가 폭등이 더 가속화된 것이고요. 대중이 현 정부의 이러한 모순적인 정책들을 지속적으로 지지하게 된다면 이러한 주택시장의 모순은 더 심각해질 것이라 생각합니다.

그리고 현 정권에서 고위공직자들의 다주택자 논란에 대해서도 저는 그들을 비판하고 싶은 생각이 없어요. 오히려 그 사람들이 정상적인 사고를 하는 것뿐이죠. 현 정부의 선동정치가 정상적 사고를 하는 사람들을 오히려 이상한 사람으로 만들어가는 세태를 빚고 있어요. 현실의 상황이 마치 블랙코미디의 한 장면을 보는 듯 싶어 씁쓸할 뿐입니다.
 

- 새 임대차법이 시행된 지 두 달이 넘었지만 집주인(임대인)과 세입자(임차인)의 갈등과 혼란이 계속되고 있다는 보도가 많습니다. 실제로 주변에서 보거나 경험한 구체적인 갈등이나 황당한 사례들이 있는지요?

이 부분이 바로 임차인의 권리를 과도하게 보호하다보니 임대인의 권리를 침해하는 데서 발생되는 문제인데요.

가장 큰 이슈가 내가 들어가 거주하려고 주택을 매수했는데 등기 이전에는 매수인이 계약갱신 청구권을 행사할 수 없어 임차인이 이전 등기권자(매도인)에게 계약갱신청구를 일방적으로 통보하면 매도인은 실제로 해당 주택에 거주할 계획이 없기 때문에 자연스럽게 계약갱신청구가 매도인 측에 의해 계약이 이뤄져 매수인은 들어가 거주하지도 못하고 2년을 더 기다려야 하는 웃지 못 할 상황들이 발생되었던 일이죠.

특히 이런 문제들을 국토교통부에서 임의적으로 판단하고 과도하게 임차인의 편을 들어주면서 국토위 대정부 질의에서 김현미 장관과 김은혜 의원 간 설전이 벌어지고 야당(국민의힘) 측에서는 이러한 경우 임대인의 권리를 보호해줄 주택임대차보호법 개정안을 새롭게 상정하기 이르렀습니다.

다만 현재 드러난 문제는 빙산의 일각에 불과합니다. 앞으로 더 큰 문제가 나타날 것으로 보여요.
 

블랙코미디를 보는 듯한 부동산정책

- 말씀하신 대로 임대차보호 3법으로 인해 전세대란 사태가 벌어질 것이라는 우려가 계속 있었어요. 실제로 현재 상황은 어떤가요?

바로 이 부분이 가장 큰 문제예요. 우리나라는 매년 20~30만 가구씩 증가합니다. 더욱이 매년 멸실 주택들은 늘어나고 있죠.

여기서 단순하게 재개발, 재건축을 넘어 주택은 존재하지만 사용하지 못하는 수준의 주택들을 멸실에 포함시켜야 한다는 것이 제 주장입니다. 주택의 공실은 늘어가는데 아파트가격은 폭등하고 있는 현재의 상황이 바로 이런 부분 때문에 나타나는 현상이죠.

과거 20~30년 전에는 다가구의 반지하까지도 임차인들로 가득했지만 현 시점에서 다가구 주택의 반지하는 이미 공실률이 50%를 넘는 지역들이 늘어가고 있습니다. 즉 사람들의 소득수준이 늘어나고 있는 만큼 고급주거시설의 공급도 늘어가야 하는 것인데 안타깝게도 현 정부에서 분양가상한제 및 간접분양가 규제(HUG의 분양보증)로 건설 가능한 아파트들의 분양을 가로 막았고, 그 결과가 현 정부 집권 3년차에 나타나 신규입주물량 부족 사태로 나타나는 것이죠.

이런 상황 속에 엎친 데 덮친 격으로 임대차 3법을 시행했습니다. 즉, 가구수는 늘어나고 소득의 증대로 고급주거시설에 대한 니즈(needs)는 늘어나고 있는 상황인데 계약갱신청구권으로 이런 고급주거시설의 임대차 계약 가능 물량마저도 막혀버린 상황이 되었죠.

기존의 임차인들은 임대인들을 상대로 계약갱신청구권을 사용했고 3년간의 다주택자 압박으로 인해 투자자들마저 시장을 떠나고 있는 상황입니다. 즉, 지금의 상황에서 신혼부부 및 신규임차인들은 갈 곳을 잃어버리게 된 것이죠. 그리고 어쩌다가 나오는 전세 물건은 부르는 게 가격이 되어버린 상황이고요.

부동산에 대해 무지한 자들이 자신들의 고집을 꺾지 않고 강행하면서 만들어지는 참극이 아닌가 생각합니다.
 

- 그렇다면 부동산 관련 세금이 실제로 얼마나 증가했는지 궁금합니다. 구체적인 예로 설명해주시면 좋겠어요.

문재인 정부의 세금이라고 하면 사람들이 종부세와 양도세만을 떠올립니다만 사실 이외에도 공시가 현실화로 인한 재산세 증가, 간접세인 의료보험 역시 부동산과 연동되어 과세된다는 점을 살펴보면 실제로 주택을 보유함으로써 발생되는 세금은 어마어마합니다. 세금 증가는 무서운 속도로 증가하고 있어요.

예를 들어 종부세를 살펴보면 기획재정부 추산으로 조정대상지역에서 시가 10억의 주택을 2채 가지고 있을 경우 올해 납부할 종부세는 568만 원이지만 내년에는 1487만 원을 납부해야 합니다. 약 2.5배 증가하는 것이죠. 이로 인해 사람들이 종부세를 납부하기 위해 소비를 줄인다는 이야기를 합니다.

우스갯소리로 치부하기는 여기에 해당되는 사람들이 너무 많죠. 또한 1년 미만 보유주택에 대해서는 양도세를 70%로 부과하도록 세법이 개정되는데 양도세라는 것은 내가 매수한 가격과 매도한 가격의 차액에 대해서 붙는 세금이에요.

즉, 5억에 매수했는데 7억에 매도한다면 2억의 양도차액에 대해서 1.4억의 양도세를 거둬가는 것이죠. 물론 여기서 취·등록세 납부 그리고 부동산수수료, 이자비용을 모두 제하고 나면 남는 게 거의 없게 됩니다. 즉, 부동산 양도를 통한 수익창출을 원천적으로 차단하겠다는 것이 현 정부의 의지인 것이죠.

하지만 현 정부에서 간과하는 것이 바로 조세의 전가 및 귀착이에요. 늘어난 조세 중 어느 정도가 공급자가 부담하게 되고 매수자가 부담하게 되는지 결정되는 요인이 바로 공급탄력성 혹은 가격탄력성인데요. 여기에 따라서 부담이 결정되는데, 실질적으로 지금과 같이 신규 입주 아파트가 부족한 상황에서, 또 대체재가 존재하기 불가능한 주택에 대해서 세금을 증가시키는 행위는 말 그대로 신규소비자에게 늘어난 세수가 전가되어 결국 늘어난 세금은 부동산 가격폭등에 상당한 영향을 끼치게 됩니다.

문제는 이것이 주택가격 불안정에만 영향을 끼치는 것이 아니라는 점입니다. 다주택자들의 보유세(종부세, 재산세)가 증가하면 이건 분명 세입자에게까지 전가됩니다.

즉, 지금의 세입자들은 현 정부의 부동산정책을 적극적으로 지지하지만 지금의 늘어난 세금은 결국 세입자들에게 전가되고 귀착됨으로써 오히려 우리나라의 전세 말살과 높은 주거비 증대로 이어지고 세입자들에게는 더욱 더 독으로 돌아가는 정책이라는 점이죠.

- 여러 문제점을 지적해주셨는데, 실제 현장에서 주택 매매를 하는 입장에서 정부의 부동산정책의 진짜 문제점이 무엇이라고 보시는지요?

사실 현 정부는 주택가격 폭등을 향한 완벽한 정책들을 지향하고 있습니다. 모두가 같이 잘사는 세상이라는 유토피아적 세계가 구현된다면 주택가격은 어떻게 될까요? 우리는 주택을 모두 같은 주택으로 생각하지만, 종로구 산기슭의 반지하 주택과 삼성동 아이파크의 100평 주택을 동일시 하기는 어려울 겁니다.

즉, 사람들의 소득이 증대된다면 가장 먼저 주거의 질을 향상시키기를 원할 테죠. 이런 수요의 증대에 맞춰 주택 건설 산업도 발 빠르게 고급 주거시설의 창출을 지향해야 합니다. 하지만 현 정부는 국민들의 소득은 증대시켜주겠다면서 오히려 사람들이 원하는 아파트의 공급은 분양가 규제라는 프레임에 가둬 막아버린 상황이죠.

더욱이 코로나 사태로 정부의 추경으로 인한 재정확대 문제가 있고요. 그리고 2021년의 정부예산은 555조까지 늘어날 계획이에요.

거시적 관점에서 역시 화폐의 가치를 신뢰하기 어려운 상황을 만들어가고 있는 것이 현 정부의 경제 정책인 겁니다. 은행에 돈을 넣고 있으면 오히려 화폐가치의 하락으로 점점 더 가난해지는 상황에 대해서 그렇다면 국민들은 어떤 선택을 해야 하는 것일까요? 저는 이렇게 되묻고 싶습니다.
 

주택시장 안정, 첫 단추를 다시 풀어야 가능

- 그렇다면 앞으로 부동산시장 전망도 어둡겠네요.

앞에서 말씀드린 것처럼 안타깝게도 거시적 환경(화폐) 주택공급 환경(건설), 임대차 환경(다주택규제), 조세정책(종부세, 양도세) 등 모든 환경이 주택시장을 폭등시켜가는 정책입니다. 현 정부의 모든 정책들이 주택가격 폭등을 향한 퍼펙트 플랜인 셈이죠. 그렇다면 현 정부는 과연 주택가격 폭등의 책임이 자신들에게 있다는 것을 모르고 있는 것일까요?

이 부분에 대해 이미 김동연 전 경제부총리가 현 정부의 정책적 모순과 어느 정도 마찰을 일으키기도 했었습니다. 그리고 그의 바른 말이 부담스러운 정부는 홍남기 경제부총리로 교체하고 모든 내각을 예스맨으로만 구성해나가고 있죠. 그 결과가 지금 현실세계에서 구현되어가는 과정에 있다고 봅니다.

첫 단추가 잘못 꿰인 셔츠를 고집 있게 끝까지 어긋나게 메워가고 있는 상황인데요. 현 정부가 첫 단추를 다시 풀 용기를 갖지 못하는 한 앞으로도 주택시장의 안정을 기대하기는 어렵다고 생각합니다.
 

- 그럼에도 젊은 세대들이 자기 집을 마련할 수 있는 팁, 가이드를 좀 해주신다면요.

사실 지금 젊은 세대에게 더 암울한 상황을 만들어가는 것이 현 정부의 부동산정책들인 셈인데요, 저 역시 이러한 상황을 이미 경험해봤습니다.

바로 유사했던 상황이 이전 참여정부에서도 나타났었거든요. 2005~2007년까지 저는 매일매일 내집 마련을 위해 거의 하루도 빠지지 않고 서울의 주택시장을 헤맸던 것 같습니다. 그리고 오히려 참여정부에서 강력한 주택시장 규제정책이 나오면 가격의 하락을 기다리면서 매수자 입장에서 팽팽한 줄다리기에 직접 참여했었죠.

하지만 제가 원했던 주택들의 가격은 어느새 1~2억씩 상승하고, 그런 상황 속에서 점점 의욕은 사라지면서 다주택자들을 비난했던 시기도 있었어요.

하지만 남을 비판하거나 비난한다고 제 자신의 미래가 변화되지는 못하더군요. 결국 제 자신에 대한 비판을 통해 주택시장이 왜 폭등하고, 폭락하는지 분석적인 마인드로 마음을 고쳐먹었습니다. 그리고 현재는 어느 정도 안정적 삶을 유지하고 있고요.

제가 드리고 싶은 말씀은 어떤 분위기에 휩쓸리고 타인을 비판하기보다는 그 인과관계를 명확히 알고자 하는 개인의 의지가 더 중요한 시점이라는 것이죠. 시장에 대한 고찰을 해나가면서 나만의 인사이트가 만들어진다면 어쩌면 지금 수억 오른 주택의 가격보다 더 값진 보상을 얻을 수 있지 않을까 그런 생각이 들어요.

- 유튜브 채널 ‘아포유’를 운영 중이시죠. 지난 번 문 대통령의 G20 정상회의 불참 의혹을 제기했다가 곤혹을 치른 것으로 알고 있어요. 그때 어떤 일이 있었는지 들려주시죠.

정부 여당의 여러 압박이 있었죠. 당시 고민정 대변인은 저를 악의적 가짜뉴스 생산자로 만들어버렸고요. 여당의 국회의원은 대정부질의에서 왜 저를 형사수사하지 않느냐고 검찰에 형사 처벌을 압박하기도 했습니다.

하지만 전 제 주장이 가짜뉴스가 아니라는 점을 지속적으로 주장했고 청와대에 내용증명으로 공문을 발송하기도 했었습니다. (참고 : 2019년 6월 일본 오사카에서 열린 G20정상회담에서 포럼 참석시간은 문재인 대통령이 가장 짧았다는 것을 객관적으로 밝혀낸 내용) 회신은 오지 않았지만 놀랍게도 그 이후로 G20에서 사라진 대한민국이 가짜뉴스라는 언론 및 여론의 비판, 비난이 사그러들기 시작하더군요.

더 압박하면 오히려 자신들이 불리하게 된다는 것을 직감한 것일까요? 여론을 주도하는 컨트롤타워가 청와대에 실제로 존재하는 것 아닌가 싶은 생각마저 들었습니다.

그 이후 조금 잊혀지는가 싶더니, 결국 올해 초 다시 이해찬 당시 더불어민주당 당대표에게 고발을 당하기 이릅니다. 조국에 대한 명예훼손으로 민주당에서 저를 고발한 것이었는데요, 이 당시 저와 여러 유튜버들이 고발을 당했었죠.

공병호TV, 가로세로연구소, 황장수 씨 등이요. 영등포경찰서에서 조사를 받고 왔는데 올해 초 총선에서 자신들에게 불리한 발언을 하는 우파 유튜버들을 압박하면서 총선에 유리한 국면을 만들려는 더불어민주당의 전략이 아니었는가 하는 생각이 듭니다. 실제로 저는 그 시점부터 약 3개월 동안 방송을 하지 못했으니까요.
 

- 그런 일이 있었군요.

참 혼란스러운 시기를 맞이하고 있는 것 같습니다. 진실을 말하는 사람들이 탄압을 받고 있는 시대상을 통해 이 또한 우리나라에서 한 번 정도 경험해가며 우리 사회가 더 발전적 사회로 나가는 과정 중 일부일 것이라고 긍정적으로 바라보려고 해요.

조금은 힘들지만 앞으로의 미래가 지금처럼 망가지는 사회가 아니라 거짓과 진실을 구분할 줄 알고 진실을 바탕으로 정진해가는 사회의 초석을 우리 세대(40대)가 만들어가야 하는 게 아닌가, 그게 우리의 사명이 아닌가 하는 생각이 들었어요.

그리고 그 과정 속에서 꾸준히 사람들에게 진실을 알리고 국민들이 거짓에 현혹되지 않도록 하는 것이 아포유의 조그만 역할이 아닐까 생각합니다.