[전문가진단] 부동산 공시지가 산정 이것이 문제다.
[전문가진단] 부동산 공시지가 산정 이것이 문제다.
  • 전동흔 법무법인 율촌 상임고문
  • 승인 2020.11.29 08:12
  • 댓글 0
이 기사를 공유합니다

최근 정부에서는 일정한 기준(예: 시가 15억 원)으로 그 이상의 고가주택공시가격은 많이 인상하고 저가주택은 적게 인상했다.

그와 관련해 그 기준이 타당성 있는 기준인지와 공시가격현실화를 명분으로 고가주택에 대해 급격히 인상하고 있어 그로 인한 납세자의 보유세 부담이 급증하고 있는 가운데 가격대별 주택공시가격간의 불형평 문제가 초래되고 있다. 이에 국민들은 공시가격 인상기준이 되는 ‘시가’는 무엇으로 기준으로 삼고 있는 것인지에 대해 투명성이 없는 점 등에 의문을 제기하고 있다.

부동산 공시가격은 시세에 비해 낮은 수준이었으나 최근 공시가격 현실화 과정에서 재산세 부담 급증 등 각종 부담이 연계 인상되는 등 심각성을 나타내고 있다.

그러나 시가가 낮은 주택공시가격은 공시가격을 인상하더라도 세부담상환제 영향으로 5~10% 범위 내에서 전년대비 인상되나 공시가격 9억 원 초과 주택의 경우에는 90%까지 보유세 인상이 가능하다. 그러므로 주택공시가격 인상은 9억 원 초과 고가주택일수록 더 많이 보유세를 부담하는 구조이다. 즉 고가주택일수록 과도한 세금부담 문제가 발생하게 된다.

그동안 공동주택공시가격이 시가를 반영하지 못하고 불형평한 상태에 있다고 하더라도 문제가 되지 않았으나 최근 공시가격 현실화를 추진하는 과정에서 국민들은 공시가격이 어떻게 결정되었는지 여부에 대한 관심을 가지게 되었다. 그동안 공시가격은 시가보다 훨씬 낮은 단계에서 재산세 등이 과세기준으로 적용되어도 문제가 되지 않았다.

이른바 ‘비현실화 함정(陷穽)’에 빠져 공시가격의 중요성을 인지하지 못한 것이다. 그러나 공시가격 현실화 추진으로 세부담이 급증하다 보니 국민들은 공시가격 산정이 제대로 되었는지 여부에 관심을 가지게 되고 어떤 기준이나 절차와 어떤 기준시가로 산정되었는지에 대해 문제 제기를 하고 있다. 또한 정부가 공시가격 현실화하더라도 투명하게 형평성 있게 인상하는지 여부에 대해서도 의문을 제기하고 있다.

이와 같은 공시가격의 문제점은 근본적으로 부동산공시법 체계에서 야기된다고 할 것이며 이를 보면 다음과 같다.

일관성 없는 공시가격 결정 절차

첫째, 부동산 공시가격 결정 절차가 일관성이 없고 왜곡되어 있다는 점이다. 즉, 토지는 전문감정평가법인 등이 평가하고 이에 터잡아 지방공무원이 조사한 개별공시지가를 제3자인 전문 감정평가법인의 검증을 거쳐 결정공시하고 있으나, 공동주택의 경우 비감정평가기관(감정원법 부칙 제3조)인 한국감정원이 산정한 가액을 공시하고 있으며 심지어 제3자 전문평가기관의 검증조차 거치지 아니한 채 결정공시하고 있어 헌법재판소의 공시가격 합헌기준에 충족되지 아니하는 것이다.(헌재 2014. 5. 29. 2012 헌바 43 결정)

둘째, 현행 공동주택공시가격 산정체계는 주택가격을 평가를 하지 아니하고 통계처리방식으로 산정하는 것이기 때문에 정확한 공시가격을 결정하는 데 한계가 있는 구조이다. 즉 공시가격을 ‘산정’하는 것은 국어 사전상 ‘셈하여 정하는 것’이기 때문에 ‘주택 등의 경제적 가치를 정밀하게 판정하여 그 결과를 가액(價額)으로 표시’하는 감정평가하는 활동과는 현저한 차이가 있는 것이다. 토지의 경우에는 평가를 통해 토지공시가격이 결정되어 정밀성이 높으나 공동주택의 경우 비감정평가기관에서 산정해 결정되고 있기 때문이다.

셋째, 공동주택 공시가격 인상 근거와 시가결정에 대한 투명성 문제이다. 공동주택공시가격에 대한 인상 논거는 시가에 비해 낮기 때문에 시가에 근접하도록 인상한다는 점이다. 그런데 공시가격 인상 근거가 되는 시가는 어떻게 산정되는지에 대해 현행 부동산공시법상 명확한 근거 규정을 찾아 볼 수 없고 그 절차도 투명하지 않다는 점이다.

넷째, 공시가격은 시가를 반영한 적정가격으로 결정공시하도록 해야 함에도 낮은 공동주택공시가격 현실화율과 공시가격간의 불형평으로 인한 세부담 불형평을 초래한다는 점이다. 공시가격은 객관적 가치인 시가를 반영해 적정가격으로 결정공시하도록 하고 있음에도 불구하고 부동산공시법상 공시가격을 평가해 결정하지 않고 산정하는 체계상으로는 시가를 반영하는 데 한계가 있으며 주택가격 하락기에는 오히려 공시가격이 시가를 초과하는 역전 현상이 발생하게 된다.

특히, 주택시가를 기준으로 현실화해야 하나 9억 초과 주택에 대해 2분법적 현실화 추진시에 수평적 불형평을 초래하게 된다. 주택공시가격으로 세부담 등 수직적 형평성을 도모하는 것은 타당하지 않으며 이는 개별 세법에서 공평과세원칙에 따라 정할 문제인 것이다.

다섯째, 부동산 공시가격 결정처분에 대한 납세자 권익보호장치가 미흡하다는 점이다. 공시가격 결정에 대해 국민들이 불복신청기간이 30일로서 행정심판법상 불복기간 90일에 비해 너무 짧고, 이의신청 등을 하기 위해 공시가격 결정에 대한 정보공개요구권이 없어 권리행사에 제약을 받고 있으며 공시가격에 대한 감정평가 전문가를 전문대리인으로 하는 대리제도가 부재해 충분한 권리구제를 받지 못하고 있다.

또한 부동산심의위원회는 정책결정기능과 심사기능이 혼합되어 있어 독립된 심사에 제약요소로 작용한다. 따라서 이와 같이 현행 공시가격제도와 관련해 제기된 문제점에 대한 개선 과제를 살펴보면 다음과 같다.

11월 3일 정부는 세종청사에서 부동산 공시지가를 시세의 90% 수준까지 끌어올리는 방안을 발표했다 /연합
11월 3일 정부는 세종청사에서 부동산 공시지가를 시세의 90% 수준까지 끌어올리는 방안을 발표했다 /연합

공시가격 결정, 지자체에 이관해야

첫째, 현행 공시가격 결정체계로 평가위주로 재정립하고 현장의 임장 활동을 강화하는 등 왜곡된 공시가격체계가 일관성 있게 개선되어야 한다. 공시가격의 정황성을 제고하기 위해 표준부동산에 대한 공시가격 산정기능의 공시가격체계를 평가기능으로 전환하고 현장활동을 강화하기 위해 지자체가 공시가격을 결정하도록 공동주택공시가격 산정체계를 지방으로 이관해야 한다.

이에 따라 독립된 광역자치단체 책임하에 제3자 전문감정평가법인 등을 통한 공시가격 검증 기능을 수행할 수 있도록 하고 특히 공동주택 공시가격에 대한 제3자 검증절차를 제도적으로 마련해 공동주택공시가격의 오류를 방지하도록 해야 한다. 이는 국제평가기준(IVS)이나 외국사례(USPAP)에서도 검증업무를 전문 감정평가기능으로 보고 있기 때문이다.

둘째, 객관적 가치인 시가를 반영한 적정가격을 설정하기 위한 기준가격에 의한 공시가격의 현실화 추진이 필요하다. 현재 공시가격은 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이뤄지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격인 시가를 반영하지 못한 가격이기 때문에 적정가격에 해당되지 아니한다. 따라서 공시가격이 적정가격에 접근하기 위해서는 현실화 작업이 필요하다. 그와 같은 현실화 과정을 거치는 데 필요한 기준가격이 제시되어야 하기 때문이며 실거래가격이 아닌 기준가격을 설정함으로써 공시가격의 시가 역전 현상 등을 방지할 수가 있다.

셋째, 시가(=적정가격) 기준에 의한 ‘차등 공시가격 현실화·평준화작업’을 통한 형평성을 제고해야 한다. 가격대 9억 원을 기준으로 차등 공시가격 인상을 추진하고 있으나 주택가격 여하에 불구하고 현실화율이 낮은 공시가격을 높게 인상하고 현실화율이 높은 공시가격은 인상을 제한해 ‘공시가격의 수평적 형평성’을 제고하도록 해야 한다. 고가주택이라 하여 과도하게 현실화율을 높이거나 저가주택이라 하여 인상을 하지 아니하는 법률적 근거는 부동산 공시법상의 법적근거가 없다.

오히려 부동산 공시법령에서는 다른 주택간의 균형을 유지하고 공동주택단지별·공동주택단지 내 동별·호별 공동주택가격의 적정성 및 균형이 유지도록 규정하고 있어 가격대별 차등인상을 허용하지 아니한다고 할 것이다.(법§17⑤,기준§12①) 특히 고가 부동산(예 주택의 경우 시가 15억 원 이상 주택)에 대하여는 급진적 현실화를 취하고 그 이하 부동산은 적게 인상하는 현실화 방법은 반드시 인근 부동산과의 가격불형평을 초래하게 되어 위법한 공시가격에 해당될 소지가 있는 것이다.(대법원 95누2098, 1995.6.16.참조)

감정 평가전문가에 의한 조력과 구제 원칙 정해야

넷째, 공동주택공시가격에 대한 제3자 전문감정평가법인 등에 의한 검증절차를 도입해 공시제도의 합헌기준에 부합하도록 하고 나아가 공시가격 결정의 오류를 시정할 수 있도록 제도 개선이 시급하다. 자가(셀프) 검증은 사실상 검증을 하지 않는 것이다. 검증은 독립된 제3자인 전문가의 의한 검증을 통해야만이 공시가격의 오류를 시정함과 동시에 공시가격간의 균형을 유지하는 데 기여할 것이다.

이와 같은 관점에서 헌법재판소 결정(헌재 2014. 5. 29. 2012 헌바 43 결정)에서는 전문 감정평가법인 등이 산정가격을 검증하도록 하고, 필요한 경우 의견제출가격 및 이의신청가격도 검증할 수 있도록 하여 ‘전문가에 의한 3단계 가격검증절차’를 두고 있는 한 현행 개별공시지가 체계가 합헌이라는 점을 유념하여야 할 것이다. 이와 같은 검증 절차가 부존재하는 공동주택공시가격에 대하여 조속히 검증 절차를 마련하지 아니하는 경우에는 공시가격 효력 문제에 대하여 신중한 검토가 필요하다.

다섯째, 공시가격에 대한 국민 권익 보호를 위한 제도적 장치를 보강하기 위해 국민의 정보공개청구권, 전문평가법인 등의 조력을 받을 수 있는 권리신설, 전문감정평가 대리제 도입 및 부동산심의위원회의 심사기능의 독립화 등 제도 개선이 필요하다.

공시가격결정처분이 국민의 재산권에 중대한 영향을 미치고 있음에도 불구하고 이와 같은 침해에 대해 국민의 권익을 보호하는 장치가 미흡하다. 따라서 이의신청기간을 확대(30일→90일), 국민의 항변권행사에 필요한 정보공개요청권을 신설하고 공개의 범위도 권리 행사에 충분한 범위까지 확대 공개하도록 법제화하며 전문평가법인 등의 조력을 받을 수 있도록 제도화하고 이에 대한 전문감정평가 대리제를 도입함으로써 견제를 통한 잘못된 공시가격을 수정할 수 있도록 하며 부동산심의위원회의 기능을 분리해 독립된 기구에서 심사기능을 수행하도록 제도 개선이 필요하다.

본 기사는 시사주간지 <미래한국>의 고유 콘텐츠입니다.
외부게재시 개인은 출처와 링크를 밝혀주시고, 언론사는 전문게재의 경우 본사와 협의 바랍니다.


댓글삭제
삭제한 댓글은 다시 복구할 수 없습니다.
그래도 삭제하시겠습니까?
댓글 0
댓글쓰기
계정을 선택하시면 로그인·계정인증을 통해
댓글을 남기실 수 있습니다.