문재인 정부의 부동산 정책 실패에 대한 야당 대선 후보들의 부동산 공약에 국민들의 관심이 집중되고 있다. 물론 민주당 대선 후보들의 부동산 공약도 비중 있게 발표되었지만 대부분 재산적 가치를 형성할 수 없는 공공분양이나 공공임대로 이뤄지는 공급 방안이어서 국민적 관심은 야당 후보들의 부동산 공약에 비해 크지 않다는 것이 부동산 전문가들의 지적이다.

윤석열 후보의 부동산 공약은 한마디로 ‘공급과 거래 활성화’로 요약될 수 있다. 이를 위해 윤 후보는 집값 안정화를 위해 “세금은 내리고 규제는 풀고 공급은 늘리겠다”고 밝혔다.

5년 임기 동안 신규 주택을 전국 250만 호 이상, 수도권 130만 호 이상으로 공급하고 이 중 30만 호는 무주택 청년 가구를 위한 ‘청년원가주택’으로 공급하겠다는 것이다.

이러한 공급에 맞춰 수요 부분의 규제도 푼다는 전략이다. 현재의 주택담보대출비율도 40%에서 80%로 상향하고 양도소득세율 인하와 주택공시가격 현실화, 속도 조정 등 부동산 과세 체계 개편을 통해 부동산 경제를 회복시키겠다는 의지를 보이고 있다.

윤석열 “규제 풀어 공급 확대, 세금 인하로 거래 확대”

윤 후보의 부동산 공약 가운데 청년원가주택 30만 호는 논란의 대상이 됐다. 청년원가주택은 40세 이하의 무주택 청년의 경우 일정 기간 거주 후 ‘분양가 + 가격상승 일정분’ 가격으로 국가에 주택을 매각하는 방식이다.

국민주택규모(85㎡) 이하 주택을 건설원가로 공급한다. 진행 중인 3기 신도시 등 공공택지에 국가가 고밀도 대규모로 직접 건설한 공급하는 방식이다.

최초 분양자가 원가주택의 매각을 원하는 경우 국가가 환매하고 다시 저렴한 가격으로 제2의 청년가구에 이를 공급한다. 5년 이상 거주 후 매각을 원한다면 국가에 매각토록 하되, 분양가에 주택가격 상승분의 70%까지를 더한 금액을 받을 수 있도록 한다.

부동산을 통한 재산 형성이 가능한 구조다. 윤 후보의 환매형 원가주택에 들어가는 정부 재원은 장기 저리 융자금 이자비용이 거의 전부다.

유승민 후보 측에서 20년간 2000조 원의 재정이 필요하다고 지적했지만 이는 환매로 인해 시장에서 거래되는 대금을 정부 재원으로 오해한 결과였다. 정부의 역할은 국가에 환매한 청년의 주택을 입주하려는 이에게 되파는 중개 역할만을 한다는 것이 윤 후보 캠프의 설명이다.

홍준표 서울 강북 시세 1/4 쿼터 아파트 공급

홍준표 후보는 ‘쿼터 아파트’를 공약으로 내놨다. 서울 강북지역에 대규모 재개발 착수를 통해 현 시세의 4분의 1 가격에 아파트를 공급하는 방식이다.

모든 토지를 국유화해 ‘토지 임대부 주택’을 공급한 싱가포르에서 정책의 모티브를 따왔다. 이들은 토지를 국가가 갖고 건물만 분양하는 형식으로 낮은 가격에 주택을 공급한다.

다만 우리나라의 부동산 사정을 고려해 쿼터 아파트는 기부 채납을 받은 토지, 혹은 공영개발로 재건축을 하는 토지에서 도입하겠다고 홍 후보는 밝혔다. 홍 후보는 현재보다 용적률을 높이고 토지임대부 분양 제도 등을 도입하면 실현 가능하다고 보고 있다.

하지만 홍 후보의 쿼터 아파트는 토지 대규모 매입이 현실적으로 불가능하다는 점이 문제가 된다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “서울 강북 같은 경우에는 아파트 가격의 대략 80-90%가 땅값이다. 정부 주도의 매입은 참 쉽지 않을 것이다”고 지적한다.

홍 후보는 규제 완화 방침도 제시했는데 재건축초과이익환수제 등 법적 규제를 풀고 집을 팔고 더 큰 집을 사기 위한 양도세와 취득세 감면 카드도 고려하고 있는 것으로 전해진다.

원희룡 재건축 재개발 규제 개혁
 
원희룡 후보는 “문재인 정부에서는 벽이 갈라지고, 녹물이 나와도 재건축을 할 수 없다”며 주택 공급 확대를 위해 ▲아파트 안전진단 기준 ▲재건축 연한 ▲노후도 기준 등 재건축·재개발 3대 걸림돌 폐지 등 3가지 대안을 제시했다.

원 후보는 “문재인 정부에서 기준 변경 후 안전진단 탈락률이 16배가 증가되는 등 재건축 규제 수단으로 전락한 안전진단 기준을 당장 없애고, 재건축 연한도 폐지하겠다”며 “아파트가 무너질 위험이 없다고 정부가 재건축을 막을 권리는 없다. 미국, 독일, 프랑스 등 어디에도 불량주택만 재건축하는 법은 없다”고 비판했다.

그는 또 “일본도 이미 20여년 전 안전진단 기준을 폐지했다”며 “단기적 집값 상승 우려도 있지만, 증장기적으로 가격 안정효과와 수도권에만 최소 30만 호 공급이 가능하다”고 강조했다. 원 후보는 까다로운 노후도 기준이 재개발의 발목을 잡고 있다고 분석했다.

그는 “30년 넘은 건물의 수가 전체 3분의 2 이상인 동시에 연면적 기준 60%도 만족해야만 가능한 현재의 재개발 노후도 기준을 폐지하겠다”고 강조했다.

아울러 “문재인 정부가 재개발·재건축은 묶어놓고 찔끔찔끔 공급하는 방식으로는 부동산 안정이 어렵다”며 “재개발·재건축 규제를 대폭 완화하고 지역 특색에 맞도록 시민과 전문가들이 직접 참여하는 거버넌스를 구축하겠다”고 말했다.

유승민 시장기능 복원 통한 공급확대

유승민 후보의 부동산 공약은 크게 △공급을 늘리고 △시장의 기능을 복원하고 △주택금융 규제를 완화하며 △세금 고통을 덜어주는 것으로 요약된다.

먼저 주택 공급과 관련, 수도권 민간주택 100만 호 공급 및 공공임대주택 50만 호 건설을 내걸었다. 신도시 건설 대신 기존 도심의 재개발 재건축을 촉진하기 위해 서울과 외곽도시 용적률 규제를 완화하겠다는 구상도 밝혔다.

서울의 경우 용적률을 400%까지 완화하겠다고 했다. 아울러 녹지 역할을 못하는 그린벨트는 유연하게 택지로 전환한다는 전략이다.

주거 복지 차원에서 수도권 공공임대주택 50만 호 건설도 공약했다. 한국토지주택공사(LH)를 주거복지공사로 개편하고, SH·GH 등 광역지방자치단체의 주택담당 공기업도 지역 주거복지 담당기구로 개편을 유도한다는 방침이다.

아울러  △임대차 3법 폐지 △입주권 양도세 감면 조건인 실거주 2년 규제 폐지 △민간임대주택등록제 복원 △민간임대주택 건설 장려 등을 추진하겠다고 했다. 유 후보는 “20~30세대의 생애 최초 내 집 마련을 쉽게 하기 위해 주택금융 규제도 대폭 완화하겠다”고 밝혔다.

△무주택자 주택담보대출비율(LTV) 80%까지 완화 △총부채상환비율(DTI) 장래소득 감안해 완화 △생애 최초·신혼부부 개인당 2억 원 한도내 저리대출 △장기 모기지 체증식 상환 등을 약속했다.

여기에 △1주택자 취득세 1%로 인하 △1주택자 양도세 최고세율 40% 수준 인하 △공시가격 인상 속도 조절 등을 언급했다.