취득세 종부세 폭탄, 서민 리모델링 사업에도 직격탄
취득세 종부세 폭탄, 서민 리모델링 사업에도 직격탄
  • 고성혁 미래한국 기자
  • 승인 2021.12.29 11:55
  • 댓글 0
이 기사를 공유합니다

북한 핵폭탄보다 무서운 것이 문재인 정권의 세금폭탄이라는 말이 나돈다. 특히 종부세 폭탄에 국민 심정은 타들어간다. 정부는 종부세 대상이 전 국민의 2%에 불과하다고 말했지만 실상은 달랐다.

국회 기획재정위원회 소속 유경준 국민의힘 의원에 따르면 서울시 주택분 종부세 납부 대상자 중 법인을 제외한 개인 납부자는 올해 총 47만745명으로 집계됐다. 이는 전체 개인 주택 소유주 253만7466명의 18.6%에 해당한다.

종부세가 등장하게 된 배경은 노무현 정부의 부동산정책 실패에 기인한다. 기본적으로 부동산가격 급등은 주택공급이 수요를 따라가지 못하기 때문이다. 서울 강남 집값이 여느 지역보다 높게 형성되는 이유 역시 강남에 대한 수요가 그만큼 많기 때문이다.

그런데 노무현 정부는 단순히 부자들의 부동산 투기가 문제라는 잘못된 인식으로 종부세를 신설했다. 세금징수의 근본 원칙은 소득 있는 곳에 부과하는 것이다. 부동산으로 소득이 발생할 때는 매매가 이뤄지는 시점이다. 매매 시점에 내는 세금은 양도소득세가 있다.

그런데 소득이 나지 않았음에도 단지 보유하고 있다는 것으로 내는 세금이 재산세와 종부세다. 또한 보유세는 한 번만 납부하는 것이 아니고 매년 납부해야 한다.

그래서 경제적 어려움으로 소득이 없는 사람들은 세금 납부를 위해 살고 있는 집을 팔아야 할 경우도 발생할 수 있다. 뿐만 아니라 동일한 과세 물건에 대해 보유세인 재산세와 종부세를 중첩적으로 부과할 경우 이중과세에 해당될 수도 있다.

부동산이 급등하자 노무현 정권은 투기세력을 잡겠다고 재산세를 강화했다. 그러나 한나라당 소속 지자체 단체장은 지방세인 재산세를 감면하면서 노무현 정권의 시도를 무력화했다.

그러자 노무현 정권은 지방세인 재산세 대신 지자체가 손댈 수 없게 국세인 종부세를 신설했다. 노무현 정권의 연장선상에 있는 문재인 정권도 부동산 정책이 모두 실패하자 종부세를 더 강화했다.

문재인 정부는 2018년 들어 서울에 비정상적인 주택 가격 상승으로 큰 사회문제가 되자 9.13 부동산 종합대책을 발표해 종부세 과세기준을 3억에서 6억 구간을 신설하고 3주택 이상 보유자와 조정지역 2주택 이상 보유자의 세금을 더 부과하기로 결정했다. 9·13 부동산 종합대책에 해당되는 사람의 숫자는 종전의 2만6000명에서 27만4000명으로 늘어난다.

북한 핵폭탄보다 무서운 세금폭탄

9·13 종부세 개정안에 특히 눈여겨볼 부분은 주택임대사업자 합산배제 대상에서 제외된다는 점이다. 즉, 기존 임대사업자가 소유한 주택 부분에 대해서는 임대목적이기 때문에 종부세에서 제외되었는데 그 부분마저 종부세에 포함한다는 것이다.

즉, 임대사업자는 종부세 폭탄을 맞게 되는 것이다. 그로 인해 개정된 종부세법에 따라 올해 주택임대사업자 약 3만3000명이 종합부동산세 합산배제 대상에서 제외된다. 임대사업자뿐만 아니라 재개발이나 리모델링 조합도 종부세 폭탄을 피할 수 없다.

설상가상으로 종부세가 아니라 하더라도 공시지가를 현실화한다고 하면서 대폭 상승시켰기 때문에 재산세도 폭등했다. 심할 경우 누진세가 적용되기 때문에 전년 대비 200%까지 올라가는 경우도 발생한다. 재산세 상승은 지역건강보험료 인상하고도 맞물린다. 건강보험료는 재산세와 연동되기 때문이다.

기존 주택 멸실 여부가 재건축과 리모델링의 차이

재건축과 리모델링의 큰 차이점은 기존 건물의 멸실 여부다. 재건축은 기존 건물을 완전히 없애고 새로 짓는 것이라면 리모델링은 기존 건물의 골조를 유지하면서 증축하거나 건물의 성능을 개량하는 것이다.

주택법에는 리모델링 조건과 범위를 법으로 정하고 있다. 리모델링이 가능하려면 건축법 사용승인일부터 15년이 경과된 주택이라야 한다. 공동주택에서 리모델링의 핵심은 수직증축이다. 수직증축의 경우 최대 3개층이 가능하다. 이러한 요구조건을 다 충족하더라도 공동주택 입주민들의 동의가 필요하다.

주택법상 리모델링 주택조합설립 요건은 두 가지로 구분된다. 주택단지 전체를 리모델링 하는 경우에는 주택단지 구분소유자 및 의결군의 2/3 이상의 동의와 각 동별 구분소유자 및 의결권의 과반수 동의가 있어야 한다. 그래야 리모델링 조합을 결성할 수 있다.

이처럼 어렵게 설립한 리모델링 조합이 종부세, 취득세 폭탄을 맞은 이유는 무엇일까? 종부세와 함께 강화됐던 취득세 중과조치의 예외를 적용받지 못하기 때문이다. 재건축·재개발 등 정비사업과 리모델링 사업 등을 하기 위해서는 조합이 법인을 세워 미동의자 주택을 매입한다.

예를 들어 시세 10억 원인 미동의 가구 250가구가 있다면 이전에는 해당 주택을 사들이고 취득세 75억 원(세율 3%)을 내면 됐다. 하지만 지금은 이 비용이 300억 원(세율 12%)으로 늘었다.

지방세법 시행령은 ‘멸실목적으로 한 주택’에는 취득세 중과 예외를 적용해줬다. 하지만 리모델링 사업은 골조를 남기기 때문에 기존 건물의 완전한 멸실이 불가능하다. 결국 조합은 다주택 소유자가 되므로 종부세 폭탄을 맞게 되는 것이다.

물론 정부는 종부세 부과 대상에서 투기목적과 상관 없이 정상적인 사업을 위한 법인의 주택 소유에 대해서는 예외를 뒀다. LH(한국토지주택공사)와 같은 공공주택사업자나 재건축·재개발, 소규모 정비사업 등이다. 그런데 리모델링 조합의 경우는 여기서 제외된 것이다.

뿐만 아니라 마을공동체 법인과 영농법인의 경우 영리법인과는 성격이 다른데도 많게는 열 배 넘는 종부세를 부과받아 어찌할 바를 모르고 있다고 12월 13일자 CJB청주방송은 보도했다.

보도에 따르면 청주시 내수읍에 위치한 마을공동체 법인 소소다향은 2018년 9가구가 모여 2400여 평의 땅을 사고 7채의 집을 지어 공동소유하고 있는데 개정 종부세법에 따라 가구당 1000만 원에 달하는 8463만 원의 종부세를 부과 받았다는 것이다. 작년 512만 원보다 무려 16배가 인상된 금액이다.

이 역시 주택임대사업자가 종부세 합산배제 대상에서 제외된 것과 마찬가지 조항이 적용되었기 때문이다.

서울시가 사상 최초로 정비사업지에 조합원 자격으로 참여하는 마포태영아파트 리모델링 사업/마포태영아파트 리모델링 추진위원회 제공
서울시가 사상 최초로 정비사업지에 조합원 자격으로 참여하는 마포태영아파트 리모델링 사업/
마포태영아파트 리모델링 추진위원회 제공

전국적으로 리모델링 사업 어떻게 하나

전국의 건축물 통계에 의하면 30년 이상 노후 건축물은 거의 40%에 달한다. 주거용으로 국한한다면 그 비율은 더 높아 30년 이상 공동주택은 48%에 이른다. 이들 노후 공동주택은 재건축을 하거나 리모델링을 할 수 밖에 없다.

광역단체에서 인구가 가장 많은 경기도의 경우 20년 이상 노후 공동주택은 세대수 기준으로 전체의 32%나 된다. 따라서 재건축과 리모델링 수요는 계속 증가할 수 밖에 없다. 그런데 공시지가 상승과 종부세 폭탄은 리모델링 공급을 위축시키고 있다. 리모델링 사업의 축소는 결국 주택공급을 악화시키는 결과를 초래한다.

리모델링 사업을 고려하고 있는 경기도 용인시 죽전 파크빌 입주자는 조합 설립을 위해 주민 의사를 타진 중이다.

죽전 파크빌 리모델링 사안은 ▶지상주차장은 없애고 모두 지하화(지상은 공원화, 주차문제 해결) ▶전체 세대의 15%를 일반분양 가능(약 84세대), 현재 예상 약 66세대를 일반분양 가능 ▶일반분양은 아파트 앞 상가->주상복합 식으로 별동 증축 예정(18세대), 수직 증축으로 일반분양 예정(48세대), 수평 증축으로 기존 입주자들 평형 증가를 기대하고 있다.

입주자 안모 씨는 주민들이 최근 리모델링 사업을 진행할 경우 취득세가 중과되는 것에 술렁이고 있다고 전했다. 잘못하다가는 늘어나는 아파트 평수보다 취득세, 재산세 폭탄을 맞을 것을 우려한다고 전했다. 내년 정권이 바뀌면 세제도 바뀔 것을 기대하면서 잠시 숨고르기를 하고 있다고 말했다.

조합이 미동의 가구를 매입할 경우 종부세 폭탄을 맞을 수도 있다는 언론 보도에 최근 충격을 받았다면서 이 부분도 입주민들에게 알려야 할 것 같다고 말했다.

이에 대해 김범수 국민의힘 용인정 당협위원장은 “문재인 정부의 세금폭탄은 부자만이 아니라 일반 서민들까지 두려움에 떨게 만들었다”면서 “반드시 재산세, 취득세 및 종부세는 원점에서 재검토되어야 한다”고 날선 비판을 가했다.

이와 함께 “종부세는 재산세와 달리 국세에 해당하기 때문에 국민의힘 당 차원에서 본격적으로 세제 개편에 나서겠다”고 말했다. 그러나 국회나 지방의회는 더불어민주당이 절대의석을 차지하고 있다.

따라서 당장 세제 개편은 쉽지 않아 보인다. 지역 민심을 고려해 본다면 정부 여당의 세금폭탄이 분명 대선 및 지방선거에 영향을 줄 것은 쉽게 예측 가능한 부분이다.

30년을 어떻게 기다리나노후 주택 리모델링 열풍

 

노후 주택이 빠르게 늘면서 아파트 리모델링 열풍이 불고 있다.

지난 1213일 한국건설산업연구원에 따르면 지난해 국내 인테리어·리모델링 시장 규모는 전년보다 1.5배 성장한 415000억 원을 기록했으며 올해는 60조 원을 넘어설 것으로 전망된다.

건산연 보고서 노후 주택의 개·보수 및 리모델링 지원 정책 연구에 의하면 지난 해 국내 총 주택 수 1813만 호 가운데 20년 이상 된 노후 주택은 870만 호로 48%를 차지하고 있는 것으로 집계됐다.

이러한 건축물이 도심에 있을 경우 이는 건축법에 의해 부적격 건축물로 간주되어 개·보수나 리모델링 대상이 된다. 따라서 30년이 경과해야 하는 재건축과는 달리, 리모델링은 주택의 개·보수가 가능하다. 이 때문에 재건축을 기다리지 않고 리모델링을 선택하는 조합이 크게 늘고 있다.

리모델링에 대한 관심이 커지면서 국내 대형 건설사들의 참여도 빠르게 늘고 있다.

현대건설은 이미 리모델링 전담조직 구성을 끝내고 용인 수지 신정마을9단지와 성동구 금호벽산아파트, 서초구 반포MV아파트, 서초구 잠원동아아파트 등 사업에 뛰어 들어 총 12157억 원을 수주했다.

이어 11월에는 군포 산본 개나리13단지, 수원 영통 신명·동보아파트 리모델링 시공사 입찰에서도 우선협상대상자 자격으로 단독으로 참여했다.

이에 뒤질세라 GS건설과 대우건설 역시 리모델링 전담반 조직을 구성하고 공격적인 수주 공세를 펴나가고 있다. 용인 수지현대아파트가 그러한 사례다.

문제는 이러한 리모델링이 재건축과는 달리, 주택 수요에 응해 공급을 늘리기 위한 증·개축이나 연면적 증가 등이 매우 어렵다는 점이다.

건축법에서는 20년 이상이 넘은 도심의 건축물에 대해 부적격으로 개보수를 허용하더라도 기존 부적격 건축물을 리모델링할 경우 동일한 연면적 등의 건축기준을 요구하기 때문. 따라서 이 부분에 대한 법개정이 필요한 상황이다.

실제로 이러한 규제 때문에 주택을 개량해도 화장실이나 욕실, 엘리베이터를 늘릴 수 없는 상황들이 존재하게 된다.

건산연은 현행 건축법에서도 이같이 기존 부적격 건축물을 대상으로 건축기준의 적용 완화나 특례 규정은 두고 있기는 하지만 적용 대상이 매우 제한적이고, 건축위원회의 심의를 거쳐야 하는 등 절차도 까다롭다고 설명했다.

건산연은 기존 건축물에 대한 건축법규의 적용 완화나 특례를 강화, ·보수 및 리모델링 사업의 활성화를 유도해야 한다고 주장했다.

 
본 기사는 시사주간지 <미래한국>의 고유 콘텐츠입니다.
외부게재시 개인은 출처와 링크를 밝혀주시고, 언론사는 전문게재의 경우 본사와 협의 바랍니다.


댓글삭제
삭제한 댓글은 다시 복구할 수 없습니다.
그래도 삭제하시겠습니까?
댓글 0
댓글쓰기
계정을 선택하시면 로그인·계정인증을 통해
댓글을 남기실 수 있습니다.