이한준 전 경기도시공사 사장 “부동산 부자 시대는 끝났다…신도시 재정비, 100년 보고 가야”
이한준 전 경기도시공사 사장 “부동산 부자 시대는 끝났다…신도시 재정비, 100년 보고 가야”
  • 한정석 미래한국 편집위원
  • 승인 2022.09.15 02:27
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인터뷰 한정석 미래한국 편집위원 / 정리 박주연 미래한국 기자

윤석열 정부 첫 부동산 대책인 ‘국민 주거안정 실현 방안’(8·16 대책)에서 1기 신도시 재건축을 위한 정책이 2024년께 마련될 것으로 발표되면서 해당 지역 주민들이 실망감을 감추지 못하는 등 논란이 일고 있다. 원희룡 국토교통부 장관이 “올해 하반기 연구용역을 거쳐 2024년까지 도시 재창조 수준의 1기 신도시 재정비 마스터플랜을 수립하겠다”고 발표한 가운데 <미래한국>이 이한준 전 경기도시공사 사장에게 관련 이야기를 들었다. 

- 1기 신도시 재정비를 둘러싼 논란이 일고 있는데 이 문제를 어떻게 보는지 총평해주시죠. 

윤석열 대통령은 대선 후보 시절 1기 신도시 재정비 리모델링 특별법을 공약으로 발표했고 제가 공약에 관여했습니다. 1기 신도시 재정비 문제는 굉장히 어렵고 힘든 작업입니다. 1기 신도시는 7년에 걸쳐 29만8000가구를 만든 프로젝트로, 이제 30년이 도래하기 시작했습니다. 일반적으로 재건축 연한은 30년인데, 1기 신도시에 거주하는 주민들이 실제로 불편을 느끼고 있습니다.

일례로 그 당시 만든 주차장이 전부 지상에 있다 보니 차는 급격히 늘어나는데 수용하지 못하고 생활 수도와 같은 것들이 노후화 돼 주거 환경이 열악해졌습니다. 신도시는 도시에서 멀리 떨어진 곳에 조성되어 많은 국민이 살고 싶어 하는 장소가 아니라 지금처럼 신도시를 계속 만들어가는 것이 맞느냐는 점에 대해 회의적인 시각도 있습니다. 

기존 1기 신도시의 용적률은 200% 미만으로 일산이 160%, 분당이 180% 선으로 돼 있습니다. 3종 일반 주거지역에서 300%까지만 해도 주택 공급을 상당히 늘릴 수 있었습니다. 그리고 1기 신도시는 비교적 서울에서 가까운 곳에 조성됐고 광역 교통도 상대적으로 잘 만들어졌습니다.

이 조건들을 바탕으로 재활용 차원에서 당시 대선 공약을 만들었는데 도시계획, 교통 전문의 제 입장으로 판단했을 때 대통령 임기 중 하기 어렵겠다는 생각을 했고 그래서 공약에는 정확히 10만 호 추가 공급 기반을 구축한다고 했습니다. 기반 구축이라는 것은 공급한다는 뜻이 아니라 10만 호 공급을 위한 기반을 다져놓겠다는 의미였는데 해당 주민들은 정치인들의 말을 듣고 모두 완성되는 것으로 이해를 하고 있었습니다. 그러다 보니 이번 8·16 부동산공급대책에서 2024년까지 마스터플랜을 만든다고 하니 주민들이 공약 후퇴나 공약 파기 아니냐고 오해를 한 것 같습니다. 

1기 신도시 논란에서 놓치고  있는 것

도시계획을 한 사람의 입장으로 생각하면 이렇습니다. 일반적인 1개의 단지에 재건축 조합이 설립돼 재건축하고 입주까지 보통 13년에서 15년 걸립니다. 그렇다면 30만 가구를 짓는다는 것은 국가적인 사업입니다. 1기 신도시 재정비 사업을 할 경우 현실적인 문제는 주민의 이해관계를 조정하는 것이 굉장히 어렵다는 점입니다.

예를 들어 봅시다. 문재인 정부가 3기 신도시 사업을 시작했습니다. 신도시를 조성할 때 기본적인 절차가 있습니다. 입지 선정한 뒤 도시를 어떻게 만들지 기본 구상을 하는데, 문 정부가 이 기본 구상을 1년 6개월 용역 기간을 들여 했습니다. 아무것도 없는 빈 땅에 짓는 3기 신도시도 기본 구상만 하는 데 1년 6개월 들이고 기본 계획을 세우는 데 3년 시간이 들었지만 문재인 정부가 끝나고 지금까지 착공하지 못했습니다. 

그런데 1기 신도시 재정비 계획은 이미 건축물들이 다 들어가 있는 상황에서, 누구는 재건축을 주장하고 누구는 리모델링을 원하고 또 다른 누군가는 그대로 살기를 원하는 등 주민 생각이 각기 다릅니다. 또 단독 주택에 거주하는 사람, 아파트에 사는 사람, 연립주택에 사는 사람 등 각기 조건이 다른 주민들의 이해관계를 조정하는 게 쉽지 않은 문제라 마스터플랜을 만드는 데 시간이 오래 걸립니다. 또 정부는 30만 가구 전체를 고려해야 하는데 주민은 자기 아파트, 자기 아파트 단지만 생각합니다. 

10년 동안 30만 가구를 재건축한다고 가정해보면 1년에 3만 채씩 이주 가구가 나옵니다. 그런데 일반적으로 집을 헐어 다시 짓는 데 최소 3년이 걸립니다. 그러면 3년 동안 9만 가구가 집을 찾아 헤매야 한다는 결론이 나옵니다. 9만 가구는 신도시 두 개 물량입니다. 4만5000짜리 신도시 두 개 물량인데 수도권에 9만 가구가 빈집이 없습니다.

그렇다면 불 보듯 전세난과 집값 상승으로 이어집니다. 정부는 이주 문제를 생각하지 않을 수 없는 겁니다. 

작년 11~12월경 서초구 반포 1, 4주구가 재건축되기 시작했습니다. 2000여 가구가 동시에 이주를 한 것으로 알고 있습니다. 그로 인해 서초구, 강남구, 동작구, 관악구 멀리 과천시까지 전셋값이 폭등했습니다. 2000가구가 이주해도 이 사태가 벌어지는데 수도권에 9만 가구 이주 문제가 발생하면 국가적으로 이 문제는 풀기 어렵습니다. 이주 대책이 없는 상태에서 1기 신도시를 건드렸을 때 수도권 집값 폭등, 전셋값 폭등을 가져올 수밖에 없는 비난에 처한다는 게 정부로서는 굉장한 딜레마인 것입니다. 
또 다른 문제도 있습니다.

우리는 지상 건물만 생각하지만 도시 지하에는 막대한 기반 시설이 구축돼 있습니다. 전기 신호 통신 가스 생활수도 오피스 시설이 다 들어가 있습니다. 분당 같은 경우 9만8000가구를 대상으로 만들어 놓았습니다. 그런데 재건축, 리모델링을 하게 되면 결국 가구 수가 늘어날 수 밖에 없습니다. 가구 수가 늘어나야 자기 부담이 줄어들기 때문입니다. 거주 인구, 거주 가구 수가 늘어난다는 이야기는 결국 인프라 수요가 늘어난다는 이야기와 같습니다. 그렇게 되면 주차장 면수, 상수도 하수도 용량 적정성, 전기 가스 시설의 문제, 오폐수 시설의 문제 등 기존 지하 시설물의 재활용 여부를 일일이 다 판단해야 합니다. 

빈 땅에다 집 짓는 신도시보다 당연히 많은 노력과 시간이 필요합니다. 그래서 (국토부) 장관이 2024년까지 마스터플랜 계획을 발표했지만 축소한 것이라고 볼 수 있는 것입니다. 

국가는 혼란을 최소화하면서 소위 질서 있는 개발을 해야 하지만 주민들의 반발이 있다 보니 대통령이 주민 의견을 최대한 수용해 기간을 단축할 것을 말씀해서 국토부 장관이나 직원들이 노력하고 있습니다. 국가는 도시 전체를 보며 단계적인 질서 있는 재건축을 하려 하지만 국민 입장은 다르다 보니 어려움이 있는데, 소위 이와 같은 기본 계획 수립에 따르는 어려움을 정부가 국민에게 자세히 밝혀 이해를 구했으면 좋았을 텐데 8·16 대책에서는 그 점이 좀 소홀한 것이 아쉽습니다.

그런 점에서 국토부 장관이 홍보 부족에 대해 송구하다고 밝히고 장관직을 걸고 하루라도 빨리, 늦추지 않고 하겠다고 밝힌 것으로 저는 이해합니다. 

대표적인 1기 신도시 성남 분당 전경
대표적인 1기 신도시 성남 분당 전경

국토부 8·16 대책 방향 옳지만 국민과 소통에 노력해야 

- 전과 다르게 최근 부동산은 가격이 많이 하락하고 부동산 시장이 침체의 길로 갈 것으로 예상이 되는데 이와 맞물려 신규주택 공급 문제는 어떻게 보십니까?

정부가 추구하는 목표는 결국 주택시장의 안정화입니다. 안정화는 주택 가격의 급등이나 급락이 아니고 연착륙을 유도하는 것입니다. 그런데 최근 고금리, 고환율, 고물가와 우크라이나 사태로 인한 원자재 가격 급등으로 인해 분양가가 높아질 수 밖에 없습니다. 은행 이자 부담과 금융 비용이 커지니 실질적으로 주택을 살 수요가 줄어들 수 있다는 겁니다.

과거에는 주택 가격이 급등하니 ‘영끌’ 해서라도 집을 샀었는데 고금리로 인해 자금 조달에 어려움을 겪으면 결국 애물단지가 될 우려가 있는 것입니다. 그래서 세계 경제의 흐름을 잘 봐야 합니다. 당분간 미국이 인플레이션과 관련해 금리를 지속해서 인상할 겁니다. 그렇게 되면 주택 수요는 줄게 되는데, 주택 수요가 줄어들면 국내 건설 경기 침체로 이어져 어려움을 겪을 가능성이 커집니다. 그렇다고 집을 짓지 않으면 건설 경기가 회복되면 집값이 폭등할 수도 있습니다. 

고금리로 인해 주택 수요가 줄어든 것은 결국 민간 주택 수요가 줄어든다는 뜻이고 민간이 주택 공급을 꺼리게 되는 것을 뜻합니다. 경기가 어려울 때는 공공기관의 역할이 중요하게 되는데, 공공 부문에서 주택 공급 물량을 확보해줘야 한다고 생각합니다. LH나 GH의 역할이 중요해지는 것입니다. 건설사의 주택 공급이 줄어듦으로 인해 나타나는 경기 침체를 공공이 대신 일정한 공급 물량을 충당해 건설 경기도 어느 정도 받쳐줘야 건설 생태계가 지속 가능해집니다. 

- 신도시도 저마다 특성이 있고 주택 인프라도 다릅니다. 자가주택이 많아 주택조합이 있는 곳은 어차피 민간 개발로 갈 수 밖에 없겠지만 공공용지 비중이 높은 산본과 같은 신도시 지역들은 공공개발로 공적 공급이 가능하니 이런 곳부터 시작해야 할까요?

국토부도 1기 신도시 재정비 리모델링과 관련해 TF팀을 하나 운영했었는데 말씀하신 것처럼 분당 일산이나 산본 평촌 중동 등 도시마다 차이점이 있어 일률적인 가이드 라인을 만들기 어렵다고 했습니다. 그래서 원희룡 국토부 장관은 5개 도시 특성이 다르니 각각 별도의 TF팀을 꾸리고 그 팀에 국토부 공무원은 물론 지자체 공무원들과 전문가들도 포함하겠다고 말씀한 것입니다.

또 다양한 주민의 의견을 효과적으로 수렴하여 마스터플랜에 반영하기 위해 MP제도(마스터플래너·총괄기획자)를 도입하겠다고 했습니다. 좋은 아이디어라고 생각합니다. 재건축·재개발 경험이 많은 교수, 도시개발전문가, 인프라 전문가 등을 포함한 ‘MP단’을 만들어 주민 의견을 수렴해 용역에 반영하는 것입니다. 

가장 중요한 점은 이제는 과거처럼 정부가 공급자 측면만을 보는 것이 아니라 수요자가 만족하는 도시를 만드는 것입니다. 그러기 위해서는 해당 지역 주민과의 소통과 의견 수렴이 필수입니다. 그런 차원에서 국토부가 방향을 잘 잡았다고 평가하고, 한 가지 덧붙일 것은 대부분 신도시 재정비 인허가권이 해당 자치단체장에게 있는 반면 국토부 장관이나 도지사에게는 권한이 거의 없다는 것으로 국토부도 해당 자치단체장이 주도적으로 할 수 있도록 지원하겠다는 방침이라는 것입니다.

이제 주민이 요구하는 수요를 정책에 어느 정도, 어떻게 반영해 얼마나 단기간에 할 것인지만 남아 있습니다. 

- 1기 신도시는 나름대로 성공적이었다고 평가를 받았습니다. 현재는 스마트 도시 등 도시와 주택개발에 신개념이 등장해서 앞으로 신도시 개발이나 주택 공급 문제에 어떻게 반영하고 방향을 잡을 것인가가 중요할 것 같습니다. 

1988년 88올림픽 이후 주택 가격이 폭등하자 수도권에 신도시를 만드는데, 그때 1기 신도시들은 모두 베드타운이었습니다. 경기도에서 직장이 있는 서울로 출퇴근하다 보니 통행 거리도 길어지고 그만큼 인프라 비용도 상승했습니다. 미래의 신도시는 4차 산업시대 환경에 부합하는 도시를 만들어야 하는데, 앞으로의 변화를 예견하면서 1기 신도시를 첨단화할 필요가 있습니다.

예를 들어 자율 주행차가 상용화됐다고 치면, 가구당 차량 보유 대수가 줄어들 겁니다. 자율 주행차가 되면 출퇴근 운전 부담이 사라집니다. 이런 경제 사회 환경의 변화에 적응하는 첨단 스마트 도시를 만들어야 하는데, 그렇다면 생활수도 관리, 전기 가스 관리, 도로 신호등, 도로 청소 등 모든 것을 첨단화해 원격 제어할 수 있는 방식으로 변화할 겁니다. 가정에서도 IOT를 이용해 모든 것을 스마트화하게 됩니다. 

따라서 1기 신도시 재정비 사업도 이와 같은 4차 산업시대에 적용할 수 있는 각종 틀과 기술을 반영해야 합니다. 그런데 이것을 과연 자치단체가 주도적으로 할 수 있겠냐는 것에 대해 국토부로서는 고민할 수 밖에 없는 그런 입장입니다. 그래서 권한을 가진 지자체가 주도적으로 하되 국토부가 큰 차원에서 틀과 기술 등의 부분에서 지원하는 체계가 되리라 생각합니다.

우리가 스마트 도시에 대해 말은 많이 하지만 지금껏 그런 도시는 없었습니다. 제가 1기 신도시 보고할 때도 재정비는 단순히 신도시 건물을 헐고 다시 짓는 게 아니라 스마트 도시로서 세계에 자랑할 수 있는 도시를 만드는 것이 목표라고 말씀드렸습니다. 그래서 신도시 재정비를 할 때 과거처럼 빨리빨리 짓는 게 아니라 주택의 경우 프라이버시가 보장되는 고품질로 짓고 주택 수명도 30년 단위가 아니라 100년간 장수할 수 있도록 지어 잘못된 악순환의 고리를 끊자고 했습니다. 

대한민국 주택정책, 인구소멸과 미래 환경 고려해야 

분당지역 아파트도 건설한지 30년이 되면서 재건축이 본격 논의되고 있다.
분당지역 아파트도 건설한지 30년이 되면서 재건축이 본격 논의되고 있다.

- 박사님이 지론으로 주장했던 것 중 앞으로 인구 감소가 빠르게 진행되고 코로나 이후 비대면이 일상화될 것이므로 이 부분에 대한 주택 수요나 공급 문제도 예상해야 한다는 취지의 말씀이 기억납니다. 

통계청 발표에 따르면 당초 인구가 2027년인가부터 줄어든다고 했지만 실질적으로는 2020년부터 줄어들었습니다. 2030년까지는 인구가 몇만씩 줄어들 것으로 예상합니다. 그러나 2030년 이후에는 몇십만씩 줄어들 것이고 시간이 갈수록 인구 감소 속도는 급격해질 것입니다. 통계청은 우리나라 주택 수요 정점을 2040년으로 보고 있습니다.

그러나 저는 그 이전에 정점을 찍을 것으로 예상합니다. 길어봐야 2035년이고요. 2030년 정도 되면 우리나라 주택 가구 수가 정점을 찍을 것으로 예상하는데, 어찌 됐든 지금 3기 신도시 완성 연도가 그때쯤이 될 것이라는 겁니다. 그리고 나면 3기 신도시 이후 새로운 대규모 택지 개발 필요성이 사라집니다.

저는 이번 윤석열 정부의 3기 신도시가 주택 공급을 위한 마지막 대규모 개발이 될 것이고, 그 후 1기 신도시 재정비처럼 될 것이라고 봅니다. 
이렇게 1기 신도시만 강조하면 섭섭할 주민이 많이 있을 텐데, 이 계획은 1기 신도시 30만 호 공급이 아니라 주택 200만 호 공급 대책 일환으로 신도시 아이디어가 나온 것입니다. 전국을 대상으로 준농림지 지역을 해제해 가며 수도권에 아파트를 엄청나게 지어 200만 가구가 지어졌습니다.

신도시 이외에도 동시대에 지은 주택이 어마어마하게 많습니다. 결국 이 시설들도 재건축 시기가 도래한 것입니다. 1기 신도시 재정비는 기존 도시의 재정비라는 개념으로 봐줘야 합니다. 그래서 앞으로는 신도시 건설보다 기존 도시를 재정비하여 그 물량으로 충분히 주택 수요를 감당할 수 있다는 겁니다. 그렇게 되면 2035년이나 2040년 이후에는 빈집 문제가 사회적 문제로 제기가 될 수 있다는 것이죠. 지금도 우리나라에는 빈집이 많습니다.

그래서 제가 이 빈집 문제를 앞으로 어떻게 관리하느냐가 도시 관리에서 매우 중요한 이슈로 대두될 것이라는 말씀을 드렸습니다. 신도시를 만든다는 것은 결국 공급자 편의에 의해 하는 겁니다. 신도시에 살고 싶은 주민은 없습니다. 기존 도시에 살고 싶지만 집값이 비싸 살 집을 구하지 못해 외곽으로 나가는 것입니다. 앞으로 대규모 신도시는 필요 없다, 따라서 윤석열 정부를 마지막으로 신도시 문제는 더 지적되지 않을 것이라 보고 있습니다. 

- 마지막으로 덧붙일 말씀은?

1기 신도시와 관련해 최근 8·16 대책을 발표하고 난 다음 주민들 반발이 있는데 저는 이렇게 반문하고 싶습니다. 신도시가 아니라 1개 아파트 단지 하나도 주택조합 만들어 재건축하고 입주까지 보통 15년이 걸리는데 특별법이 통과되면 곧장 무엇인가 될 것처럼 생각하는 것은 너무 성급한 것은 아니냐는 것이죠. 성급하게 나서는 것보다 시간을 갖고 4차 산업 시대의 미래를 예측하면서 그 부분을 수렴해 재건축, 재개발에 나서면 더 가치가 높아질 것이라는 겁니다. 

아파트를 분양하기 위해 모델하우스를 지을 때 안에 들어가는 각종 기자재를 그 당시 최고의 제품들로 하지만 막상 3년 후 집 지어 들어갈 때는 당시 모델하우스의 제품 기자재가 구닥다리가 돼 바꿔 달라는 민원이 들어옵니다. 하물며 집을 지을 때는 미래의 몇 년이 아니라 최소 30년, 100년을 내다보고 살기 좋은 집을 지어야 하는데, 조급한 마음으로 1~2년 앞당겨 잘못 짓는 우를 범하는 것은 문제가 있는 것 아니겠습니까? 개인으로서는 인내하기 어렵겠지만 그 부분도 고려해 서두르기보다 미래 환경에 대비할 수 있는 계획의 시간도 필요하다는 말씀드리고 싶습니다. 

또 하나 분명한 것은 지금까지 주택 재개발 재건축은 집값 상승에 따르는 소위 자산가치 증식의 큰 의미가 있었지만 앞으로는 부동산 투자 혹은 투기에 따른 재산 증식은 굉장히 어려운 시기에 접어들 것이라는 사실입니다. 우리나라는 세계에서 가장 인구가 급격하게 줄어드는 나라입니다. 우리나라는 세계에서 가장 빨리 소멸하는 국가로 지정돼 있고 이미 상당수 지방 도시는 소멸화가 진행되고 있습니다.

그 뜻은 집을 살 사람이 없어지고 있다는 것입니다. 그런데 집을 많이 짓고 있는 상황입니다. 그렇기에 과거처럼 부동산 투기로 돈을 버는 부자는 더 나타나지 않을 것입니다. 이런 점을 이해한다면 재건축 재개발에 대한 문제는 신중할 필요가 있다는 것을 말씀드리고 싶습니다.  

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