당신이 알아야 할 부동산 세금의 맥
당신이 알아야 할 부동산 세금의 맥
  • 한정석 편집위원
  • 승인 2012.07.19 09:45
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지난 노무현 정권 때 제정된 부동산 규제 정책의 대못이 본격적으로 뽑힐 전망이다.지난 7월 5일 새누리당은 부동산 경기 활성화를 위해 취득세 감면과 분양가 상한제 폐지, 다주택자 양도세 중과세 폐지, DTI 신축적 적용 등에 대한 검토를 정부측에 주문하고 나섰다. 이러한 배경에는 무엇보다 글로벌 경제위기가 있었다.

나성린 새누리당 정책위 부위장은 미국의 서브프라임 사태와 EU의 재정위기 등에 비춰 볼 때 주택가격의 지속적 하락이 국민경제에 심각한 영향을 미칠 수 있음을 공감하고, 부동산 거래 부진이 실물경제 전체로 전이돼 장기 불황에 빠지지 않도록 특단의 대책이 필요하다는 데 의견을 같이했다고 밝힌 바 있다.

현재 새누리당과 정부간에 공감된 부동산 규제완화 대책은 사실상 취득세 감면이나 분양가 상한제 폐지 등 밖에 남아 있지 않다. 다만 이러한 제도들은 섣부르게 시행할 경우 또 다른 부작용이 예상돼 조심스러운 입장이다.

무엇보다 이번 부동산 정책에서 투자자들이 관심을 보이는 부분은 세금 부분이다.

취득세율의 감면과 1세대 1주택자들이 비과세로 팔기 위한 기간 단축, 단기간 주택 보유자에 대한 세율 인하와 같은 문제들이 이번 부동산 세제 변화의 핵심으로 등장하고 있다. 어떤 변화들이 있는지 구체적 사안별로 검토해 보자.

5·10 부동산대책 세금 4가지 변화

하나는 1세대 1주택자들이 비과세로 팔기 위한 보유기간을 단축하는 경우, 둘째는 일시적으로 주택이 2채가 된 경우에 매도 시기를 연장하는 부분, 셋째는 단기간 주택 보유자에 대한 세율 인하, 넷째는 다주택자에 대한 양도세 중과세를 폐지하겠는 4가지 변화가 예상된다.

- 1주택자 비과세 혜택 위한 보유기간 단축

1세대 1주택 비과세라는 것은 세대에서 주택을 1채만 가지고 있으면 주거용으로 보기 때문에 3년 이상을 보유하고 팔면 세금을 안 내도 되는 혜택이다. 현행법에서는 3년은 무조건 보유해야 했는데, 부동산 거래를 활성화시키기 위해 3년을 2년으로 단축시키겠다는 것이 이번에 나온 대책 중 한 가지이다.

- 일시적 2주택자 세금 변화

일시적으로 2주택이 된 경우는 이사를 간다거나 상속으로 주택을 1채 더 받는 경우, 혼인으로 인한 경우 등 여러 가지가 있다. 이번 대책에 포함이 됐던 것은 일시적으로 이사를 가면서 주택을 대체로 취득하는 경우가 포함이 된 것이다. 통상 1세대 1주택 비과세 혜택을 받으려면 주택을 1채 취득하게 되면 그 시점으로부터 2년 이내에 종전 주택을 팔아야 혜택이 유지가 된다.

그런데 요즘같이 경기가 안 좋을 때는 2년 안에 팔기 어려운 경우가 있다. 그러다보니 2년 안에 급하게 팔아서 세금을 안 낼 것인지 조금 더 세금을 내더라도 기다려 볼 것인지를 고민하게 된다. 그래서 그 매도 기간을 시장 상황을 반영해서 3년으로 연장한 것이 이번 대책 중 또 다른 내용이다.

- 단기간 주택보유자 세율 인하 변화

말 그대로 주택을 단기간만 보유하고 파는 사람들은 세금을 많이 내는 것이 원칙이다. 아무래도 단기간에 부동산을 사고파는 투기성으로 거래하는 사람들에 대한 규제라고도 볼 수 있다. 여기서 단기간은 2년이다.

현재는 1년 미만 보유하는 경우 50% , 1년 이상 2년 미만은 40% 세율 적용하고 있다. 그런데 부동산 거래 활성화를 위해 이러한 단기 거래도 세금 부담을 낮추는 것으로 변화했다. 1년 미만은 50%에서 40%로 낮추고, 2년미만은 40%에서 일반세율로 변화시켰다.

- 다주택자에 중과세 폐지 방안

다주택자라하면 한 세대에 집을 2채 이상 가지고 있는 경우를 말한다. 주택을 2채 가지고 있는 경우에는 50%, 3채 이상인 경우에는 60% 세율이 적용된다. 이 중과세율은 2004년부터 적용돼 왔는데 실제로는 2009년부터는 한시적으로 폐지를 한 상태이다. 올해 말까지는 지금 집을 팔아도 50~60% 세금을 내는 것은 아니고 일반세율 6~38%까지 누진세율이 적용되는 것이다. 그런데 이것이 한시적이다 보니까 주택을 팔아야 하는 입장에서 망설이는 부분이 많이 있다. 그래서 이것을 한시적이 아니라 영구적으로 폐지하겠다는 것이 이번 방안 중에 가장 관심이 많이 갔던 분야이다.

- 이번 대책에서 빠진 취득세

투자자들이 많이 기대를 했던 부분은 실제 부동산을 살 때 부담이 되는 취득세였다. 지금 법정세율이 4% 정도 되는데, 예를 들어 5억짜리를 취득했을 때 4%면 2000만원 정도 세금을 내야 되기 때문에 사실 부담이 좀 많이 되는 세목이다. 그 부분을 낮춰줬으면 하는 것들이 매수를 기대하는 투자자들의 심리였는데 이 부분은 이번 대책에서 빠져 있다. 작년 같은 경우는 부동산 대책에서 4분의 1까지 완화했다가 올해 들어와서 다시 종전 세율로 돌아가게 됐다.

부동산 세금 감면 실효성 있나

새누리당이 마련한 이러한 부동산 세제안이 이번 국회에서 통과될지는 미지수다.민주통합당은 총선 직후 당시 황우여 전 새누리당 원내대표가 다주택자 양도세 폐지를 추진하겠다는 입장을 밝히자, “총선 승리 이후 곧바로 추진하는 정책이 부자감세 정책”이라며 즉각 대립각을 세운 바 있다. 조세 전문가들 사이에서도 비관적인 전망이 있다. 한 조세·재정 전문가는 “사실상 세금제도로 부동산 시장을 컨트롤한다는 발상 자체가 전근대적인 것”이라며 “일반인들은 세금 때문에 부동산 거래를 안하는 것이 아니라 자금 여력 자체가 떨어지기 때문에 거래가 어렵다는 사실을 분명히 알아야 하다”고 지적하기도 했다.

아울러 취득세 감면은 당장 지방자치단체들의 재정문제를 초래한다.

실제로 부동산 거래 감소로 취득세가 줄면서 지방자치단체들이 세수 확보에 어려움을 겪고 있다. 지난 1일 행정안전부에 따르면 올들어 지난 4월까지 취득세 징수액은 4조4165억원으로 작년 같은 기간(5조1265억원)에 비해 7100억원(13.8%) 줄었다.

취득세는 1월 9723억원으로 작년 동기와 비교해 5059억원(34.2%) 감소했고, 2월에는 1조1045억원으로 1373억원(14.2%) 늘었다. 하지만 3월과 4월에는 1조1510억원과 1조1887억원으로 각각 2158억원(15.8%), 1256억원(9.6%) 줄었다.

지방세인 취득세는 부동산·항공기·선박·차량·기계류 등을 구입할 때 매기는 세금이다. 올들어 취득세가 준 것은 부동산 시장 침체로 취득세의 약 70~80%를 차지하는 부동산 취득세가 큰 폭으로 감소했기 때문이다.

무엇보다 이번에 개편되는 부동산 세제의 방향은 2012년에 개정된 기존의 부동산 세금 내용과 혼동되거나 착오를 빚을 경우 부동산 구매자나 매도자 모두에게 뜻하지 않은 손실이 발생할 수 있다. 따라서 2012년 개정된 부동산 세금 내용과 향후 변화될 세금 내용을 비교해 숙지하는 것이 중요하다 하겠다.

2012년 개정된 부동산 세금 내용

지난해부터 올해까지 부동산 세금의 변화는 주택 공급 및 거래활성화에 초점을 맞추고 있다. 먼저 임대주택 공급 활성화를 위해 매입임대사업자의 세제지원을 확대했다. 여기에 시장에 매물이 많이 나올 수 있게 다주택자들의 양도세 중과 및 장기보유특별공제 등을 허용했다. 거래활성화를 위해서는 당초 지난해 종료하기로 한 취득세 50% 감면을 올해 말까지 연장했다.

- 매입임대주택 세제지원 요건 완화

요건을 완화한 이유는 매입임대주택의 공급을 활성화하기 위함이다. 8·18대책의 후속조치로 나온 세제개편안이다. 당초 매입임대주택 사업을 하기 위한 주택수 요건이 수도권은 3가구, 지방은 1가구 였다. 하지만 지난해 10월 4일자로 전국 1가구로 통일됐다. 다시 말해 전국에서 전용면적 기준 149㎡ 이하의 1가구 이상의 주택을 가지고 5년 이상 임대사업을 할 경우 종부세 비과세, 양도세 계산시 6~35%의 기본세율 및 최대 30%의 장기보유특별공제를 적용받게 된다. 시행은 지난해 10월 14일자로 시행중이다. 참고로 임대사업자로 등록할 수 있는 주택의 가격(매입임대 및 건설임대 동일)기준은 기준시가 6억원 이하다. 단 수도권외 지역은 3억원 이하다.

- 매입임대주택사업자의 거주용 자가주택 세제지원

이 조치 역시 매입임대주택 공급 활성화를 위한 것이다. 현재 자신이 살고 있는 집 한 채 외에 다른 주택을 매입해 임대사업용으로 이용할 경우 현재 자신이 살고 있는 집을 팔 때 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용해 주기로 한 것이다. 단 3년 이상 보유 2년 이상 거주 요건을 갖춰야 한다. 시행은 지난해 10월 14일자로 시행중이다.

- 다주택자 장기보유특별공제 허용

주택거래 활성화를 위해 다주택자에 대해서도 장기보유특별공제를 허용했다. 그동안 다주택자가 집을 팔아서 양도차익이 발생했을 경우 보유 기간에 대한 공제 없이 양도세를 내야 했다. 하지만 2012년 1월 1일 이후 양도(계약)한 것부터는 보유기간에 대한 공제를 허용하기로 한 것이다. 이때 공제율은 연 3%씩 최대 30%까지다. 공제를 허용한 이유는 주택거래활성화를 지원하기 위한 것이다.

- 다주택자 양도세 중과 폐지 추진

중과 폐지 역시 주택거래 활성화를 위해 지난 12.7대책에서 나왔다. 당초 올해(2012년) 12월 말까지 취득 및 양도한 주택에서 대해 한시적으로 기본세율로 과세할 예정이었다. 하지만 예상보다 주택거래 활성화가 미진한 탓인지 한시적 운용이 아닌 아예 폐지를 하기에 이른 것이다. 양도세는 양도차익에 따라 기본세율(6~35%)로 양도세를 결정한다. 하지만 2주택자나 3주택자의 경우는 다르다. 각각 50%와 60%의 세율로 양도세를 매긴다. 다시 말해 양도차익의 50%나 60%를 세금으로 내야 한다.

12·7대책에 따르면 2012년 중에 안(폐지)을 만들기로 했다. 그런데 올해 12월 말까지 다주택자들의 양도세는 중과되지 않고 기본세율이 적용되고 있다.

5. 9억원 이하 1주택자 취득세 50% 감면2011년 말 종료되면서 논란이 있었던 취득세 감면조치. 당초 실거래가액의 4%를 취득세로 내야 했지만 주택거래활성화를 위해 2%로 감면했었다. 이런 감면조치가 2011년 12월 말로 종료됐다. 지방자치단체의 지속적인 세수감소가 종료의 이유다.

하지만 올해 들어 세부담 급증 우려 등이 발생하면서 올해 12월 말까지 취득세 감면(2%)을 해 주기로 했다. 대상은 실거래가 9억원 이하 1주택자에 한해서다.

한정석 편집위원 kalito7@futurekorea.co.kr

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