서울지역 부동산시장의 침체는 금융위기로까지 이어질 수 있는 시한폭탄과도 같은 사안이다. 이 같은 부동산 하락세를 더욱 부추기고 있는 장본인은 서울시의 정책이다.

지난 2011년 10월 서울시장 재보선에서 박원순 시장이 당선된 후에 시장 침체가 더욱 심해졌다는 사실을 감안하면 ‘박원순 효과’로 인해 부동산시장의 하락세가 가속화된 것만은 분명하다.

실제로 박 시장이 당선된 지난해 10·26 재보선 이후 서울시 아파트 값 하락폭은 가팔라졌다. 2011년 11월 4일 부동산정보업체 ‘닥터아파트’에 따르면 11월 첫째 주 서울시 매매가 주간하락률은 -0.11%로 나타났다.

이는 2011년 최대 하락폭이었다. 주택경기 침체가 여전한 가운데 박 시장이 내놓은 재건축ㆍ재개발 과속 방지, 한강변 개발 재검토 등 주택정책의 방향이 바뀔 것이라는 전망이 확산됐기 때문으로 풀이된다.

최근 정부가 5·10 부동산활성화대책을 발표했음에도 시장은 긍정적인 반응을 보이지 않았다. 아파트 재건축 및 재개발에 대해 반시장적 규제 정책을 쏟아낸 서울시의 정책이 시장에서 더 위력을 발휘하고 있기 때문이다.

강남 재건축에 찬물 끼얹은 서울시장, 왜?

서울시 도시계획위원회 소위원회(이하 도계위)는 지난 2월 강남구 개포동 개포주공아파트 2~4단지와 개포시영아파트 등 4개 단지의 ‘정비계획수립 및 정비구역 지정안’을 심의하면서 기존 60㎡ 이하 소형주택 가구수의 50%를 소형으로 확보할 것을 권고했다.

개포주공 2~4단지 및 시영아파트는 재건축 연한을 채운 저층 아파트들로 실제 면적에 비해 대지지분이 많다. 서울시의 방침대로 재건축이 진행된다면 일반분양을 통해 더 넓은 평형의 아파트를 배정받을 것으로 기대하던 집주인들 중 상당수가 소형 아파트를 배정받게 됐다.

송파구 가락동에 위치한 재건축 아파트인 가락시영아파트 역시 박 시장의 ‘소형주택 증가’ 권고에 발목이 잡혀 아직 이주 및 철거에 돌입하지 못하고 있다. 서울시는 지난 5월 11일 가락시영 조합 측에 “최근 도시계획위원회를 통과한 유사단지와의 형평성을 고려해 소형주택 비율을 상향조정할 것”을 공식 권고했다.

신축 소형주택비율이 25.1%인 가락시영 정비계획을 30%까지 끌어올리라고 강요한 것이다. 이에 가락시영 관계자는 “이미 1200가구가 이주한 상황이라서 금융비용이 증가하고 있는데 소형주택을 강제하기 위해 시기조절로 발목을 잡는 건 행정폭력”이라고 지적했다.

한강변에 위치한 압구정동, 반포동, 잠원동 일대 재건축 아파트들도 박원순 시장의 고도제한 방침에 의해 직격탄을 맞았다. 서울시는 지난 6월 27일 도계위를 열고 서초구 반포동 ‘신반포1차’ 재건축 안건에 대해 주민이 요구한 49층안을 부결시켰다. 서울시는 재건축 이후 최고 층수를 35층+α로 못박았으며, 기부채납을 한다고 해도 37~38층을 넘지 못하게 됐다.

이는 오세훈 전 서울시장 시절 추진했던 ‘한강 르네상스’ 프로젝트를 전면 백지화시킨 것이다. 한강 르네상스는 압구정, 반포, 여의도 등 한강변에 위치한 재건축 아파트들로부터 기부채납을 받는 대신에 상업지역으로 종상향을 해서 60층이 넘는 초고층 아파트 또는 주상복합을 건설하겠다는 방침이었다.

한강변의 스카이라인을 다변화 시킬 뿐 아니라 한강변을 병풍처럼 가로막고 있는 성냥갑 아파트들을 초고층으로 재건축해서 충분한 동간 거리를 확보, 좀 더 많은 서울 시민들에게 한강 조망권 및 접근성을 제공하겠다는 발상이었다.

재개발 철거 지연…노골적 재산권 침해

박원순 시장의 ‘행정폭력’은 강남권 재건축 아파트에만 국한되지 않는다. 박 시장은 지난 6월 29일 오전 자신의 페이스북에 “그저께(27일) 오후에 귀국한 저의 트위터에 몇 개의 글이 내 눈을 사로잡았습니다. 관악구 봉천동 12-1 주택재개발구역의 세입자 23가구에 대한 강제철거가 어제(28일) 예정되어 충돌이 예상되고 용산참사의 악몽이 상기된다는 것”이라고 적었다. 이어 “만약 강제철거가 개시될 예정이라면 다른 일정을 모두 취소하고 현장에 가서 당사자들의 의견을 청취할 것”이라고 선포했다.

앞서 그는 지난 1월 서울시 뉴타운 정책에 대한 철회 입장을 밝히면서 “사업자와 소유자 중심으로 추진돼 오던 재개발 정책을 세입자와 거주자 중심으로 바꾸겠다”면서 “지금까지 뉴타운과 재개발 사업 때문에 고통 받아온 시민들에게 진심으로 사과한다”고 말한 바 있다.

이 두 가지 사례를 얼핏 보면 박원순 시장은 재개발 과정에서 상대적으로 약자인 세입자들을 보호하는 데 전력을 기울이고 있는 것으로 보인다. 부동산에 대한 세부적인 지식이 전무한 좌파 젊은 층을 대상으로 감성적으로 선동을 하기엔 좋은 재료다.

그러나 이는 집주인도 아닌 세입자들에게 사실상의 ‘재산권’을 부여하는 것이나 다름없기에 자유시장경제의 기본인 사유재산권을 심각하게 침해하고 있다.

세입자에 과도한 권한 부여

전세 및 월세 세입자들의 계약기간은 2년이다. 따라서 집주인이 계약 연장을 해주지 않는 한 세입자들이 합법적으로 해당 주택에 거주할 수 있는 기간은 2년으로 제한된다.

특히 집주인이 자신이 소유한 주택에 직접 입주를 해서 살고 싶어 할 경우 당연히 주인의 권리가 세입자의 그것에 우선한다. 이는 재개발 지역이라고 해도 예외는 아니다.

특히 재개발 지역의 경우 재개발 계획 발표와 추진위원회 및 조합 결성, 시공사 선정, 사업시행인가, 관리처분까지 10년가량의 시간이 소요된다. 따라서 이곳에 입주하는 세입자들은 대부분 해당 지역이 재개발 예정이며 수년 내에 철거가 진행될 것이라는 사실을 알고 입주를 한다. 이들의 ‘주거 안정’을 위해 집주인들이 재개발 사업 진행도 못하고 막대한 금융비용을 부담해야 한다는 건 언어도단이다.

도시 영세민들의 주거안정은 물론 중요하다. 하지만 이는 상대적으로 저렴한 공공 및 민간 임대주택들을 건설해서 해결할 일이다. 그럼에도 서울시는 서울 노른자위 땅에 위치한 재개발 지역 집주인들에게 이들의 주거에 대한 책임을 떠넘기고 있는 것이다.

김주년 기자 anubis00@naver.com