리모델링, 재건축의 대안일까
리모델링, 재건축의 대안일까
  • 김주년 기자
  • 승인 2013.01.11 09:09
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[줌인부동산] 짧은 사업기간이 매력... 분명한 한계도 존재

수도권 부동산시장 침체가 계속되면서 재개발 및 재건축 사업 진행 속도도 느려지는 추세다. 특히 용적률이 높고 대지지분이 협소한 아파트들의 경우 재건축을 통한 일반분양에 어려움이 생긴다. 이는 높은 추가분담금으로 이어질 수 밖에 없다.

따라서 용적률 180% 이상의 노후한 아파트들은 재건축 이후 가격 상승에 대한 높은 기대감이 있지 않으면 재건축이라는 사업 자체가 진행되기 어려운 게 사실인데 침체된 부동산 시장은 가격 상승 기대감을 여지없이 무너뜨린다.

이로 인해 재건축의 대안으로 꾸준하게 거론돼 온 게 바로 ‘리모델링’(remodeling)이다. 재건축(reconstruction)이 건물 전체를 철거한 뒤 새로 건축하는 것인 반면에 리모델링은 건물의 골조를 유지한 상태에서 지하주차장, 엘레베이터, 배관 등을 교체하거나 노후된 인테리어와 건물 외관을 보수하는 작업이다.

따라서 리모델링은 재건축에 비해 사업 기간도 짧을 뿐 아니라 가구당 필요한 분담금도 적다. 일례로 마포구 현석동 강변호수아파트를 재건축한 쌍용예가클래식은 리모델링에 1년 8개월 가량이 소요된 바 있다. 재건축의 경우 철거와 건축에만 2~3년 이상이 소요되는 것과 대비된다.

리모델링은 크게 두 가지 종류가 있다. 첫째는 면적을 늘리거나 추가 시설을 만들지 않고 노후된 부분만을 보강하는 대수선 리모델링이다. 둘째는 건물의 면적을 늘리면서 지하주차장, 편의시설 등을 추가로 만드는 증축 리모델링이다.

전자의 경우는 추가분담금을 더욱 최소화시킬 수 있다. 2000년대 들어서 지어진 초고층 주상복합들이나 상업용/업무용 고층빌딩들은 대수선 리모델링의 길을 갈 수 밖에 없다. 최근 리모델링이 완료된 여의도 63빌딩이 그 좋은 예다.

후자는 비용 부담은 있으나 재건축에 버금갈 정도로 새로운 아파트가 탄생한다는 장점이 있다. 용산 동부이촌동의 두산위브, 마포구 현석동의 강변쌍용예가클래식, 강남구 청담동의 래미안, 영등포구 당산동 쌍용예가 등이 그 사례다.

최근 정부는 리모델링의 경우에도 수직증축(1층 필로티 건설과 별도로 1층을 더 올려 짓는 행위)을 허용함으로써 일반분양을 허용하겠다는 방침을 내놓은 바 있다. 이는 분담금을 추가로 감소시킬 수 있는 희망적 요인이다.

그러나 리모델링엔 분명한 약점과 한계가 존재한다. 골조를 유지하면서 공사를 하는 것이기 때문에 재건축과 달리 기존의 조망권과 향(向)을 유지할 수밖에 없다는 문제가 있다. 게다가 신축 아파트들에 사용할 수 있는 최첨단 공법과 편의시설들을 적용시키기에도 다소 한계가 있다.

또한 날일자 모양의 아파트가 아닌 ㄱ자나 ㄷ자로 생긴 아파트들은 면적을 넓히는 과정에서 기술적 어려움이 있기에 대수선 리모델링 또는 재건축으로 선회하는 경우가 많다. (미래한국)

김주년 기자 anubis00@naver.com

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