[심층분석] 부동산 정책, 청와대는 무능하고 민주당은 사악했다
[심층분석] 부동산 정책, 청와대는 무능하고 민주당은 사악했다
  • 한정석 미래한국 편집위원
  • 승인 2021.04.26 15:31
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정부의 부동산 정책은 국민들로 하여금 분노를 일으키고 있다. 사진은 서울 송파구의 한 부동산 중개업소 밀집 상가에 붙은 정부 정책 반대 포스터/연합
정부의 부동산 정책은 국민들로 하여금 분노를 일으키고 있다. 사진은 서울 송파구의 한 부동산 중개업소 밀집 상가에 붙은 정부 정책 반대 포스터/연합

“코로나19라는 예상치 못한 일이 생기면서 돈이 많이 풀려 부동산 정책에 차질이 빚어졌다.”
박영선 더불어민주당 서울시장 후보의 주장이다. 박 후보는 지난 3월 4일 KBS 라디오 ‘최경영의 최강시사’ 인터뷰에서 “현재 서울시 아파트 가격을 어떻게 생각하느냐”는 질문에 그렇게 말했다.

박영선 후보의 주장은 어처구니가 없다. 서울시 집값 폭등이 시작된 것은 2018년 문재인 정부가 집권한 직후다. 한국에서 코로나19 첫 확진자가 등장한 때는 2년 후인 2020년 1월 21일이었다.

그 사이에 문재인 정부는 부동산에 대해 대출 제한 등 규제 중심의 대책을 내놓았고 코로나19로 시중에 푼 돈은 자영업자들과 시민들의 생계비로 쓰였는데 어떻게 이 돈들이 부동산으로 들어갔다는 것일까. 말이 되지 않는다. 하지만 이런 식의 주장은 박영선 민주당 후보만의 것이 아니다.

김태년 민주당 원내대표는 지난해 “부동산 폭등을 초래한 원인 중 하나는 이명박, 박근혜 정부 9년간 누적된 부동산 부양정책 때문”이라고 주장했다. 김현미 당시 국토교통부 장관 역시 집값 상승에 대해 “문재인 정부가 전 정부에서 모든 부동산 관련 규제들이 다 풀어진 상태에서 정권을 물려받았기 때문에 자금이 부동산에 다 몰리는 시점이었다”고 말했다. 김두관 민주당 의원도 앞서 “집값 폭등의 주범은 국민의힘”이라고 지적하고 나선 바 있다. 김 의원은 “2014년 말 새누리당(현 국민의힘)이 주도해 통과시킨 부동산 3법, 이른바 ‘강남 특혜 3법’ 통과로 강남발 집값 폭등이 시작됐다”고 비판했다.

민주당의 거짓말, 거짓말, 거짓말

하지만 이 모두 사실을 호도하는 엉터리 주장에 지나지 않는다. 이명박 정부 시절 부동산은 침체였고 이를 활성화하고자 박근혜 정부는 수요 진작책을 내놓았다. 문제는 박원순 전 서울시장이 서울 330여 곳의 재건축, 재개발 시행을 모두 막았다는 점에 있다. 박 시장은 재건축, 재개발이 투기를 불러온다면서 자신의 브랜드인 ‘도시재생’을 내세웠다.

그 결과 25만 호의 공급 예정 물량들이 유보됐다. 여기에 박원순 전 시장은 조국 전 장관이 살던 송파구와 같은 강남의 일부 재건축을 허용하면서 아파트 수요가 강남으로 몰려들었다. 


박근혜 정부에서 수요를 풀었는데 박원순 서울시장이 공급을 막으면서 부동산 대란이 시작된 것이다. 이런 사실을 민주당은 외면하고 오히려 책임을 전가하고 있다. 청와대가 무능했다면 민주당은 사악함마저 드러냈다고 하면 지나친 표현일까.


추미애 전 법무부 장관도 예외는 아니었다. 추 전 장관은 “박정희 개발독재시대 이래로 서울 한강변과 강남 택지개발을 하면서 부패권력과 재벌이 유착해 땅장사를 하고 금융권을 끌어들였다”며 “그러면서 금융과 부동산은 떼려야 뗄 수 없는 기형적 경제체제를 만들어온 것”이라고 목소리를 높였다. 하지만 LH 전현직 임직원들의 사전 개발정보 투기가 터진 것은 문재인 정부에서였다.

전국을 부동산 투기장으로 만든 노무현 정부는 예외일까. ‘공급이 투기를 불러온다’던 민주당은 왜 결국 부동산 공급으로 방향을 바꾼 청와대에는 침묵할까. 앞뒤가 안맞고 표리가 부동하다.

정부의 공시가격 급격한 인상은 재산세, 종부세, 건강보험료, 기초연금 등 각종세금폭탄으로 가정 경제에 타격을 준다.
정부의 공시가격 급격한 인상은 재산세, 종부세, 건강보험료, 기초연금 등 각종세금폭탄으로 가정 경제에 타격을 준다.

서울 시민을 쫓아낸 전월세 대란

최근 서울과 수도권에서 치솟던 전세 가격이 안정세를 취하면서 전세난이 해결되고 있다는 보도도 등장하고 있다. 하지만 전문가들은 이러한 일시적 안정세에 대해 비관적이다. 전셋값 급등에 따른 피로감이 쌓이면서 세입자들이 서울 외곽으로 이동하거나 월세로 전환하면서 시장의 수급 불균형이 일시적으로 해소된 상황이라는 것. 하지만 이런 흐름이 계속될 것이라 보는 전문가들은 찾아보기 어렵다.

임병철 부동산114 수석연구원은 “4월부터는 수도권 아파트 입주 물량이 크게 줄어들 예정이어서 약세 전환을 기대하기는 아직은 이른 상황”임을 강조한다. 특히 정부가 예고한 3기 신도시 등 수도권 공급대책 영향으로 청약을 기다리는 전·월세 수요는 한동안 늘어날 전망이다. 문제는 서울과 수도권의 전월세난이 지속될 수 밖에 없는 이유가 민주당과 문재인 정부의 임대차 2법의 졸속 시행에 있다는 점이다. 

임대차 규제의 피해는 소득·빈곤층 세입자로 귀결될 수 밖에 없다. 임차인의 실질적 주거 안정을 명분으로 강행 도입한 임대차법이 서민의 주거 안정을 해치는 부메랑이 되는 형국이다. 전세매물 잠김현상 심화로 전세가격이 폭등하고 있으며 일부 지역에서는 전세가격이 매매가격을 초과하거나 근접한 이른바 깡통전세 대란도 우려되는 실정이다.

특히 반전세 및 월세 비중 증가로 전세에 의존해왔던 저소득 세입자의 경제적 부담이 가중될 뿐 아니라 전월세시장의 높은 스펙 현상화 등으로 서민의 주거환경이 악화되는 문제가 제기된다. 임대차 규제를 강화할수록 전세난은 확산하며 그로 인해 임차인의 주거 불안 심화는 이론뿐만 아니라 실증적으로도 입증되고 있다. 

물론 단기적 억제 효과 및 기존 임차인 보호 효과는 일부 있을 수 있지만, △물량 감소, △임대료 상승, △임대주택의 품질 저하 등으로 임차인, 특히 경제적 여력이 없는 저소득·빈곤층 임차인이 임대시장에서 배제되는 효과는 심각하다. 

이렇듯 미국, 영국, 독일, 일본 등에서도 성공 사례를 찾기 어려운 바 결국 임대차 규제정책은 집주인과 임차인 간 갈등 조장을 통한 편가르기라는 정치적 계산이 깔린 포퓰리즘 정치에 불과하다는 것이 정설이다. 여기에 서울·수도권의 경우 분양가상한제의 본격 적용에 따른 신규 분양 급감이 임대차 2법 시행과 맞물려 전세난을 더 심화시키는 문제를 만들고 있다.

서민 잡는 부동산 공시가격 

문재인 정부의 부동산 정책 실패에는 부동산 공시가격 문제가 크게 지적된다.
정부는 지난 해 11월 3일 ‘부동산 공시가격 현실화 계획’ 발표를 통해 5~15년에 걸쳐 공시가격 현실화율을 90%로 상향하기로 확정했다.

논란이 된 부분은 9억 원 이상의 주택은 조정 기간 없이 매년 3%p씩 바로 인상한다는 결정이었다. 하지만 문재인 정부의 부동산 정책 실패 결과 서울시의 경우 아파트의 중위가격이 이미 9억 원에 육박한 상황에서 공시가격 현실화는 실질적인 증세로 이어질 수 밖에 없다.

특히 6억 원 미만 1주택자에게도 무늬만 감면일 뿐 결국 증세로 연결된다는 지적이 있다. 주택 시세가 오르지 않더라도 시세 반영률이 10%p만 높아지면 6억 원 미만 1주택자의 재산세도 상승하기 때문이다. 실제로 현재 5억 원인 아파트의 경우 재산세율 0.05%p 인하로 재산세가 57만 원에서 42만 원으로 낮아지지만 시세반영률이 79%로 높아지면서 다시 재산세는 57만 원 이상으로 상승하게 된다.

이러한 공시가 상승의 경우 재산세는 물론, 각종 사회보험(건강보험료, 국민연금 등)의 동반 상승이 불가피하고, 복지제도(기초연금, 장학금 등)의 운영상 혼란이 불가피하다는 지적이 나온다. 공시가격은 재산세, 종부세, 취득세, 양도세, 증여세, 건강보험료, 기초연금, 개발부담금 등 60개 이상의 조세·복지 등 다양한 행정 목적에 활용되는 기준이 되기 때문이다. 특히 건보료 등 사회보험료 부담증가는 물론 공시가격 상승으로 수급자선정기준을 넘어서면서 기초 노령연금, 국가장학금 수급 대상에서 대거 탈락하는 서민들이 등장할 수 있다는 점에서 실질적인 복지 후퇴라 할 수 있다.

무엇보다 비현실적인 공시가 현실화는 중저가 주택 소유자가 상대적으로 가장 큰 부담 증가를 안게 된다는 문제점이 있다. 재산세 부담 완화 대상(6억 원 미만)에서 배제된 6억~9억 원 구간의 중저가 주택은 시세 반영률도 가장 낮아 공시지가 획일적 현실화에 따른 세부담 체감도가 가장 높을 것이기 때문이다.

이와 함께 조세전가를 위한 전세의 월세 전환 가속화될 가능성도 지적된다. 임대차 3법의 영향으로 인해 폭등한 전월세 임대료가 공시가격 인상까지 겹치면서 조세전가를 위한 월세전환 현상이 더 심화될 수밖에 없기 때문이다.

아파트와 달리 단독주택 공시가격 산정에 대한 신뢰성 문제 역시 제기된다. 개별 특성이 강한 단독주택은 집값 편차가 매우 커서 시세 가늠이 쉽지 않기 때문이다. 이 같은 상황에서 표준 주택만 조사한 후 주변의 공시가격을 정하는 현행 방식을 현실화율 90%에도 적용할 경우 공시가격 산정 방식이나 이유 등에 대한 민원은 폭증할 수 밖에 없다.

거래세 인하 없는 보유세 부담증가 역시 글로벌 추세에 역주행한다는 지적도 있다.
명목 GDP 대비 부동산세 비중으로 볼 때 우리나라는 높은 거래세와 낮은 보유세의 구조를 가지는 특징이 있다. 한국의 경우 보유세 0.55%, 거래세 0.86%를 시행하고 있음에 반해 OECD 평균은 보유세 1.12%, 거래세 0.43%다.

결국 문재인 정부의 이러한 부동산 공시가를 합리적으로 수정하려면 먼저 공시가 현실화에 대한 속도 조절이 필요하다고 전문가들은 지적한다. 밀어붙이기식 공시가격 인상 강행에 따른 조세부담, 공시가 정책 신뢰성 저하 등이 우려되기 때문인데 시세 반영률 목표를 하향하고 도달 기간도 늦출 필요가 있다는 것이다. 국민의힘 여의도연구원은 공시가격 현실화율을 90%에서 80%로 낮추고 목표치 도달 기간도 13~20년(공동주택의 경우)로 하는 방안을 제시한 바 있다.

일례로 9억 미만 인천 송도 지역의 아파트의 경우 현실화율을 80%, 도달 기간을 20년으로 장기화할 경우 2030년 세부담은 정부안 대비 24% 감소하는 것으로 나타났다. 이를 위해 부동산 공시가격을 국회에서 동의절차를 구하도록 해야 한다는 주장도 설득력을 갖는다. 부동산 공시가가 결국 조세로 연결되기 때문이다. 

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