이한준 전 경기주택도시공사 사장 “화천대유, 처음부터 자격 없었다” 
이한준 전 경기주택도시공사 사장 “화천대유, 처음부터 자격 없었다” 
  • 인터뷰 한정석 미래한국  편집위원
  • 승인 2021.10.05 18:22
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새롭게 밝혀지는 대장동 개발의 진실

인터뷰 한정석 미래한국  편집위원
정리 박주연 미래한국 기자 

성남시 대장동 개발사업에 대한 부당의혹이 검찰 수사로 번지면서 화천대유 특혜 의혹이 새로운 국면에 접어들고 있다. 스스로 ‘대장동 개발 사업은 내가 기획했다’고 한 이재명 경기도지사는 말을 바꿔 ‘토건적폐세력의 기획’이라고 주장하고 있다. 무엇이 진실일까? <미래한국>이 이 분야에 전문가인 전 경기도주택도시공사 사장을 만나 이야기를 들어봤다.

- 대장동 개발 의혹 사건을 지켜보셨을텐데 현재 이 사태의 핵심은 뭡니까?

크게 두 가지로 정리할 수 있습니다. 첫째는 업체를 선정하는 데 있어 적절성 문제입니다.

두 번째는 선정된 업체에 과다한 이익을 배당했는지 여부입니다. 먼저 업체 선정 문제를 말씀드리면 일반적으로 대장동과 같이 대규모 사업을 할 때 업체 선정은 공모를 통해 합니다.

언론에 공모를 알리고 일정 기간 시간을 줍니다. 국토부에서 응모기간을 도시개발법시행령 제6조2항에 따라 최소 90일 이상 주게끔 돼 있습니다. 그런데 성남도시개발공사에서는 45일인가로 단축했습니다.

그러면서 이 사람들이 어떤 전제를 달았느냐 하면 공모지침서와 관련해 이의가 있거나 명기되지 않은 사항에 대해서는 공사 의견에 따라야 하며 해당 결정에 따라서는 이의를 제기할 수 없다고 해놨습니다. 성남도시개발공사가 임의적으로 공모지침서에 공모 기간을 45일로 하고 이의신청도 못 하게 해놓은 것은 상당히 큰 하자로 보입니다.

또 하나의 문제는 화천대유라는 AMC(자산관리회사)에 대해 20점 가점을 준 부분입니다. 다른 컨소시엄은 AMC가 없는 상태에서 들어왔습니다.

일반적으로 1000점(사업계획650점, 운영계획350점)에서 20점 가점을 받는다는 것은 특별한 하자가 없는 한 이 업체를 선정하겠다는 의미입니다.

그만큼 이런 사업에서는 경쟁이 심하기 때문에 얼핏 20점이 아무것도 아닌 것 같지만, 결정적인 변수로 작용할 수 있는 점수입니다.

굉장히 큰 배점이라는 거죠. 의문은 화천대유라는 회사가 AMC로 인정받아 20점 가점을 받은 것인데, 과연 그 점수를 받을 자격이 있느냐 없느냐라는 대목입니다.

이 부분을 살펴볼 필요가 있습니다. 부동산투자회사법상 위탁관리 부동산투사라고 해서 자격요건이 나옵니다.

예를 들어 자기자본은 70억 이상이 돼야 하고, 제22조에 자산운용 전문인력은 대통령령이 정하는 수 이상의 상근으로 둘 것이라고 돼 있습니다.그 대통령령에는 감정평가사 또는 공인중개사로서 해당 분야 5년 이상 종사한 사람, 부동산 관련 분야에 석사 학위 이상 소지자, 부동산 투자 운영과 관련돼 업무에 3년 이상 근무한 사람 등등 자격요건이 나와 있습니다.

국토부 장관으로부터 위탁관리 부동산투자회사로서 승인을 받아야 정식 AMC로서 작동하는 것이죠.

대장동 개발사업은 공공의 탈을 쓴 민간개발

- 승인을 받아야 하는 것이군요?

그렇습니다. 그래서 부동산위탁 관리하는 AMC를 아무나 하는 게 아닙니다. 그런데 이 사람들(화천대유)은 AMC를 불과 며칠 만에 설립해 20점 가점을 받았어요.

그럼 화천대유가 국토부에서 정하고 있는 위탁관리부동산 투자회사 자격요건에 맞는가? 전 맞지 않는다고 봅니다. 여기서 또 하나 생각해 볼 것은 메리츠증권 컨소시엄과 산업은행 컨소시엄과 하나은행(성남의뜰) 컨소시엄 세 곳에서 들어왔는데 왜 하나은행 컨소시엄만 AMC를 준비해서 20점을 받고, 다른 두 개 회사는 AMC를 안 갖고 들어왔는가 하는 점이 의문이에요.

이유를 유추해보면 산은이나 메리츠는 위탁관리회사를 만드는 게 어려워 만들지 못한 게 아니냐는 것 하나를 생각해볼 수 있고, 다른 한편으로는 하나은행 컨소시엄이 만들긴 만들어 20점 가점을 받았는데 자격요건이 안 되는데도 20점을 줬을 가능성을 생각해볼 수 있습니다.

또 하나의 가설은 20점 가점이라는 게 막판에 배점된 것 아닙니까? 그렇다면 하나은행 컨소시엄이 이미 하는 것으로 결론 내려놓고 메리츠 등을 들러리 세운 것 아니냐는 가능성도 생각해볼 수 있습니다. 하여간 이런 점들이 의심스럽죠. 

이재명 경기지사가 공공주도로 했다고 강조했습니다. 대장동 사업은 제일 처음에는 LH가 하다가 여러 사고도 나고 시끄럽기도 해서 민간으로 돌렸어요.

민간으로 돌린 것을 이 지사가 다시 공공으로 돌린다면서 성남도시개발공사를 만들었습니다. 이 대목에서 의심스러운 것은 성남도시개발공사를 만들어도 자본금에 한계가 있어 1조1500억 원 짜리 대장동 개발사업은 성남도시개발공사에서 할 수 없다는 것을 이 지사도 알고 있었을 것이라는 겁니다.

만일 성남도시개발공사에서 공공주도로 하려고 했다면 자본금이 부족하니 GH(경기주택도시공사)나 LH(한국토지주택공사)에 요청해 공동으로 할 수 있었습니다. 그럼 공공프로젝트가 될 수 있었죠.

그런데 성남도시개발공사는 요청하지 않고 자본금이 모자라니까 SPC(특수목적법인)라고 해서 ‘성남의뜰’이라는 회사를 민간합작으로 만들게 돼요. 이 지사는 이것을 공공이 주도했다고 말하고 있습니다.

그러나 속내를 들여다보면 성남도시개발공사가 지분을 50%에다 1주를 더 갖고 있고 나머지가 49%인데, 실질적 행사는 성남도시개발공사가 아니라 화천대유 1% 지분과 SK증권을 통해 들어간 소수가 이 사업 전체를 주도하게 된 거예요.

이것은 공공의 탈을 쓴 민간개발이라고 보는 겁니다. 

- 성남시 말로는 지방채를 발행해 하려고 했는데 잘 안 됐다고 하더군요.

지방채 발행을 하는 것은 맞아요. 그러나 공기업 채권은 발행액을 자본금의 2.5배 이내에서만 하게 돼 있습니다.

하지만 성남도시개발공사 자본금은 빈약하죠. 1조가 넘는 사업을 하려면 총자본금이 상당히 높아져야 하는데, 자본금 한계가 있습니다. 이 지사는 지방채를 발행해도 이 사업을 못 한다는 것을 알고 있었던 것이죠.

- 이 지사 측 얘기는 당시 이명박 대통령이 민간 개발한다, 공영은 손 떼라 하는 분위기가 있었는데, 남경필 경기지사가 해줬겠느냐고 반론합니다. 

경기주택도시공사는 경기도민 세금으로 만들었는데, 남경필 지사와 이재명 지사가 당이 다르다고 어느 시장일 때는 안 해주고 어느 시장일 때는 해주고 한다고요? 그건 아니거든요.

더군다나 대장동 땅은 상당히 사업성이 좋은 자리이기 때문에 제가 있을 때 GH에서도 검토했던 겁니다. 하지만 검토하는 과정에서 여기저기서 하도 이상한 이야기들을 하고 요청도 많아서 그냥 손 떼고 있었던 것이죠.

하지만 만일 성남도시개발공사가 우리에게도 요청했다면 우리도 당연히 참여했을 겁니다. 공기업이 참여하면 토지수용권이 있어 사업기간을 상당히 단축할 수 있습니다.

그리고 이 땅은 판교와 붙어 있어 아파트 분양하고 파는 데 걱정이 없는 땅이에요. 그래서 얼마든지 할 수 있었던 것이죠.

하지만 성남도시개발공사가 한다는데 경기주택도시공사에서 먼저 이야기하기는 그렇죠. 연락이 오면 경기주택도시공사에서도 당연히 참여하라고 했을 겁니다. 

2012년 취임 2주년 기자회견에서 대장동 개발 계획을 발표하는 이재명 당시 성남시장./성남시 제공. 연합뉴스 자료사진.
2012년 취임 2주년 기자회견에서 대장동 개발 계획을 발표하는 이재명 당시 성남시장./성남시 제공. 연합뉴스 자료사진.

대장동 개발에 대한 이재명 지사의 아전인수 논리 비약

- 수익 배분의 문제는 어떻게 보십니까?

일반적으로 배분할 때 우선주와 보통주로 나눠 할 수 있습니다. 그러나 우선주가 독식할 우려가 있으니 주의해야죠.

특히 대장동 이 땅은 오래 전부터 수도권 남단 녹지라고 해서 그린벨트에 준해 보호해온 땅이었습니다. 이것을 LH가 풀어놓은 거예요.

토지수용만 되면 개발할 수 있는 것이죠. 성남시는 하이 리스크 하이 리턴이라고 말하는데, 일반적으로 이런 사업을 다른 지자체도 합니다.

예를 들어 의왕시가 롯데와 의왕 백운호 개발을 하고 있어요. 제가 있었던 경기주택도시공사에서도 이런 일을 합니다.

하지만 성남도시개발공사처럼 폭리를 취하게 했다는 이야기는 언론에 하나도 안 나오잖아요? 최근 언론에서 성남도시개발공사 직원이 수익을 냈을 때 우선주가 너무 많은 배당금을 가져가게 되는 것에 대한 분배 장치를 마련해야 한다고 얘기했다가 묵살당했다고 이야기를 하더군요.

그것을 전략기획본부장이 했다는데, 그것도 이상합니다. 유동규 씨는 제가 알기로 기획본부장으로 알고 있어요.

개발본부장은 따로 있는데 기획본부장이 이것을 주도적으로 한 것도 이상하고, 직원들이 과도한 배당금 지적을 했는데도 조치하지 않아 무한대로 이익금이 넘어가도록 한 것도 수상하죠. 

"화천대유 누구 겁니까"-이재명(맨 오른쪽) 경기지사 앞에서 대장동 개발사업 의혹 피켓 시위를 하고 있는 국민의힘 소속 경기도의원들./연합
"화천대유 누구 겁니까"-이재명(맨 오른쪽) 경기지사 앞에서 대장동 개발사업 의혹 피켓 시위를 하고 있는 국민의힘 소속 경기도의원들./연합

- 이 지사는 대장동 개발 사업에서 5000억을 회수한 것이라고 얘기합니다만 사실 이 부분은 민간이 하더라도 기부채납 형태로 다 회수하는 것 아닙니까?

이 지사는 쉽게 말해 대장동 사업을 해서 단군 이래 최대 금액을 공공이 환수했다고 얘기합니다. 그런데 이것은 어떤 의미에서는 단군 이래 최고 거짓말이라고 이야기할 수 있어요.

왜 그러냐 하면, 이 지사가 말하는 환수 내역을 보면 압니다. 제1공단 공원조성비에서 2561억 원을 환수했다, 그리고 임대주택부지 사업배당이익으로 1822억 원을 배당받았다, 그 다음에 제1공단주차장 사백면 늘리는 데 200억 원을 썼다, 북측터널 대장IC 확장에서 5503억 원 상당을 환수했다고 말합니다.

이 지사 논리대로 예를 들면, 우리가 분당 신도시를 만들었잖아요? 분당신도시를 만들면서 그 돈으로 분당내곡 간 고속도로를 만들었단 말입니다.

그다음 분당선 철도도 만들었잖아요? 이 돈 다 분당 시민들이 낸 거예요. 이 지사가 말하는 북측 터널이나 대장IC 확장은 쉽게 말해 이것을 공사해서 대장동 아파트 가치가 더 높아진 거예요.

그리고 임대주택부지 배당사업 같은 경우 임대주택부지는 이 돈 환수가 아니죠. 27만평 택지를 개발할 때 임대주택부지를 정해놓잖아요. 그러면 이것은 공짜로 준 것이나 마찬가지잖아요.

나머지 땅에다 이 땅에서 거둬들일 수 있는 돈을 다 얹은 것 아니에요? 이게 무슨 환수입니까? 이재명 지사가 그렇게 얘기하는 것은 시스템을 잘 모르는 것이라고 봅니다. 

예를 들어 현대가 삼성동에 한전부지를 사서 100층이 넘는 건물을 짓는데, 현대가 서울시에 1조7000억 원을 부담했어요. 그 돈을 가지고 주변을 개선하는 겁니다.

그래야 자기들이 지은 건물 가치가 올라가기 때문이죠. 마찬가지로 대장동 주민들 5900세대 정도가 그 돈을 가지고 주변 정비를 했기 때문에 대장동 아파트 가치가 올라간 거예요.

그런데 이 지사는 그것을 어떻게 환수해서 성남시민에게 돌려주면 1인당 평균 20 몇 만원이 된다는 그런 소리를 할 수 있습니까? 논리 비약이죠.

그뿐 아니라 일산 신도시 만들 때 3호선 일산선 놓은 그 돈도 신도시 만들면서 (주민들이) 다 낸 돈이든요? 그리고 자유로를 만들었잖아요.

그것도 정부 예산으로 만든 것 아닙니다. 일산 신도시 만들면서 택지비에 다 포함돼 있는 거예요. 일반적으로 신도시나 대규모 택지개발 사업을 할 때 인프라에 들어가는 비용은 총사업비의 20~30%가 들어갑니다.

1조5000억 사업이라면 30%일 경우 4500억 정도 되잖아요. 당연히 나가야 될 돈인 거예요. 그것을 이 지사는 공공이 환수했다고 하는데, 개발을 모르는 사람이라면 할 수 있는 말인지 몰라도 전문가들이 볼 때는 “당연히 낼 돈 낸 것인데 왜 당신이 생색 내나” 이렇게 되는 것이죠.

- 또 하나 국민이 볼 때 이상한 점은 토지개발 사업할 때 법조인 자문이 그렇게 많이 필요한 가 하는 점입니다. 이번 대장동 개발 의혹에 자문한 법조인들 이름이 많이 나옵니다. 보통 이런 식인가요? 

아니죠. 부지를 조성해 아파트를 지을 때 중요한 것은 첫 번째 토지를 가진 사람들을 설득해 개발에 합의하도록 하고 보상하는 문제가 가장 큰 어려움입니다.

두 번째로는 다 됐다 치더라도 성남시에서 도장을 찍어줘야 될 것 아니겠어요? 인허가 문제가 또 하나의 큰 짐이죠.

세 번째는 다 조성해 팔 때 팔릴지 안 팔릴지 모른다는 리스크가 있다는 겁니다. 이 세 가지가 가장 큰 어려움인데, 법조인에 자문하는 것은 땅 파는 것과는 상관없고 결국 인허가에 대한 로비와, 알박기 한 땅에 대한 법적 분쟁을 대비하는 데 필요하죠.

그러나 대장동 개발사업에서는 법조인들이 땅에 관해 힘을 쓸 이유가 없습니다. 성남도시개발공사가 50% 이상 출자했기 때문에 공공프로젝트로 토지수용권을 발동할 수 있기 때문이에요.

성남시 인허가 하는 데 있어 인맥을 동원하기 위해 필요할지 모르겠지만 이번 대장동 개발사업에 유명한 법조인들이 연관된 것은 굉장히 아이러니한 일입니다. 제가 보기에는 이 사업을 주도한 머니투데이 법조팀장 출신 김만배라는 사람이 수원지검이나 수원지법을 오랫동안 출입했기 때문에 그 사람 인맥을 동원한 게 아니냐는 추정이 가능해 보여요.

이런 개발사업을 하는 데 무슨 지검장 출신, 대법원 판사 출신이란 것은 전혀 필요한 요소가 아니기 때문입니다. 

- 보통 공영개발할 때 SPC가 만들어지고, 특정금전신탁형태로 만들어지는데 이것은 일반적인가요?

특정금전신탁을 한다는 것은 투자자들이 신분을 밝히지 않기 위해 하는 겁니다. 제가 의심스러운 것은 SK증권이 총 3억 원을 7구좌로 나눠 받았는데, 어떤 계좌는 팔백몇십만 원 짜리도 있다는 것이죠.

그러면 SK증권이 할 일이 없어 인건비도 안 나오는 그런 방식으로 받을 수 있는가 하는 점이에요. 그런데도 SK증권은 그 돈을 대장동에 투자했단 말이죠.

SK증권 입장에서 이것을 왜 특정금전신탁을 했을까 생각해보면 SK증권은 이 사람들이 대장동 사업으로 어느 정도 기대수익이 나올 것이라는 것을 이미 알고 받은 게 아니냐는 겁니다. 그렇지 않다면 증권회사에서 일하는 고급 인력들이 팔백 몇십만 원짜리 특정금전신탁을 그냥 만들어줬겠냐는 거예요.

이 사람들은 이 돈이 대장동 개발사업을 통해 수천억 원 이익을 남길 것이니 그 돈에 대한 수수료를 받으면 얼마가 된다는 것을 알았기 때문에 만들어준 게 아니냐는 생각이 듭니다. 

대장동 개발사업은 이재명 지사가 마음먹고 한 것이라 봅니다. 성남도시개발공사가 대장동 개발만 한 게 아니잖아요.

위례 신도시도 같은 모델이고 똑같은 사람들이라는 게 언론에 보도가 됐습니다. 물론 그 사람들 그대로가 아니고 들어간 사람들의 부인 등 주변인들이 나온다는 거예요. 까보면 그대로 적용돼요.

아직 언론에 안 난 건도 또 있습니다. 이 지사가 경기도 황해경제자유구청 현덕지구에 차이나타운을 건설하려고 했습니다. 그게 깨졌어요.

그런데 그 땅에 대구은행 컨소시엄으로 또 들어왔어요. 우선협상대상자로 지정돼 지금 준비 중인데, 이 사람들이 똑같이 해 먹으려고 하는 거죠.

GH 같은 경우는 워낙 이 사람들을 잘 아니까 도장 안 찍어주고 있습니다.  

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