4·1 부동산 대책의 핵심이었던 취득세 인하조치가 만료되면서 최근 매매시장은 다시 침체를 면치 못하고 있다. 이에 실소유자들은 집값이 추가 하락할 것이라는 부담감으로 인해 전세 거주를 선호하는 현상이 두드러지고 있으며 전세가는 유례없는 폭등을 계속하고 있다.

잠실 2단지를 재건축한 ‘리센츠’는 전용면적 84㎡의 경우 전세가가 7억원을 기록하기도 한다. 서초구의 랜드마크인 반포자이와 반포래미안의 전용면적 84㎡ 전세를 구하려면 최소 8억5000만원이 필요하다.

이는 동 면적 매매가의 65~70%에 달하는 비율이다. 교통, 학군, 주변 편의시설, 업무지구 접근성 등을 감안할 때 서울 시내에서 가장 인기 있는 아파트들임에도 이미 전세가가 매매가에 육박하고 있는 것이다.

수도권 일부 지역에서는 ‘깡통 전세’의 우려도 심각하다. ‘깡통전세’는 전세값이 치솟고 매매가는 하락하면서 전세금과 대출금을 합한 금액이 매매가보다 커 경매에 부쳐지거나 집값이 추가로 하락할 경우 전세금을 온전히 찾을 수 없는 전세주택을 말한다.

경기도 수원의 모 아파트는 전용면적이 59㎡의 경우 매매가가 2억원 가량에 형성돼 있다. 그런데 이 아파트 로열층의 전세가는 1억9000만원에 달한다. 전세가가 매매가의 100%에 육박한 것이다.

이 같은 현상은 심각한 문제를 야기시킬 수 있다. 우선 집주인이 자신의 주택을 담보로 대출을 받은 후에 대출금을 상환하지 못할 경우 세입자로서는 전세보증금 중 상당 부분을 손해 볼 가능성이 높아진다. 따라서 세입자 입장에서는 매매가와 전세가의 격차가 큰 것이 무조건 유리한 것이다.

한 발 더 나아가 전세제도 자체가 사라질 가능성도 배제할 수 없는 상황이다. 전세가가 폭등하고 있는 현상은 집주인이 전세 물량을 내놓는 사례가 점차 줄어들고 있으며 가능한 한 월세를 선호한다는 것을 의미한다. 또한 세입자 입장에서도 ‘깡통 전세’로 인해서 전세보증금 중 일부를 잃게 될 위험에 대비해서 고육지책으로 월세를 선호하게 될 수도 있다.

만약 전세제도가 사라진다면 서민들에겐 큰 타격이다. 예컨대 용인 동백지구의 전용면적 84㎡짜리 한 아파트의 매매가는 약 2억8000만원이며 전세가는 2억원 근방에서 형성돼 있다.

그런데 이 아파트에 월세로 입주할 경우 보증금 2000만원에 월세 110만원을 내야 한다. 만약 전세금 2억원을 은행에서 6%대의 금리로 대출받는 경우 세입자의 매월 이자 부담은 약 90만원이다. 즉 세입자들로서는 은행에서 전세금을 몽땅 빌리는 경우에 비해 매월 20만원 이상을 더 출혈하는 입장이 되는 것이다.

이에 대한 대책은 매매시장을 활성화시켜서 전세수요를 매매수요로 돌리는 것과 임대주택을 대거 건설해서 전세시장에 공급을 늘리는 두 가지로 압축된다. 정부가 추진 중인 취득세 영구 감면 조치와 보금자리 주택의 임대 전환에 거는 기대가 큰 이유가 여기에 있다.

김주년 기자 anubis00@naver.com