당신의 ‘대지지분’은 안녕하십니까
당신의 ‘대지지분’은 안녕하십니까
  • 김주년 기자
  • 승인 2013.12.12 09:49
  • 댓글 0
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김주년의 줌인부동산
 

용적률이 300%에 육박하는 신축 아파트들의 소유주들 중에서는 해당 아파트들의 30년, 40년 뒤 운명에 대해 걱정해 본 경우도 있을 것이다. 이 아파트들은 대지지분이 공급면적의 30%에 불과하고 재건축 과정에서 용적률을 추가로 늘리는 게 불가능하다.

따라서 이 아파트들이 노후화된 후에는 자산가치가 급락할 수 있다는 우려도 무리는 아니다. 여기에 재건축의 경우 국가나 시에서 기부채납이라는 방식으로 20% 남짓한 대지지분을 가져갈 수 있기에 실질적으로 보유한 대지지분은 더 감소할 수도 있다.

그러나 결론부터 말하면 그런 걱정은 기우에 가깝다. 대지지분이 협소한 고층 아파트라고 해도 새 아파트로 재생시킬 수 있는 길은 열려 있기 때문이다.

용적률 300%짜리 고층아파트의 용적률을 추가로 상향시킬 수는 없지만 용적률을 유지하는 범위 내에서 1:1 재건축은 가능하다. 자기 돈 내고 같은 면적의 새 아파트를 짓는다는 뜻이다. 강남구나 서초구처럼 입지가 탁월한 곳에서는 1:1 재건축을 해서라도 같은 위치에 새 아파트를 소유하고 싶다는 수요가 충분히 존재할 수 있다.

또 하나의 대안은 지난 2월 정부에서 대안으로 내놓은 ‘대수선 리모델링’이다. 대수선 리모델링은 주거전용면적의 증축이 수반되지 않고 건축법 규정에 의한 대수선이 발생하는 리모델링을 지칭한다. 증축이 되지 않기 때문에 일반분양은 당연히 존재하지 않는다.

일반적으로 대수선 리모델링을 하는 데 드는 비용은 증축 리모델링의 30~70% 정도에 불과한 것으로 추산된다. 이미 미국·캐나다·일본 등 선진국에서는 건물의 구조를 보강하고 실내 설비를 교체하는 등 대수선 방식의 리모델링이 일반적이다.

참고로 90년대 후반 이후 건설된 아파트들은 지하주차장이 이미 있고, 30평형대의 경우 화장실이 두 개다. 따라서 대수선 리모델링을 통해 골조를 보강하고 내부 인테리어를 교체하고 층간소음 감소 조치를 한다면 비용은 재건축이나 증축 리모델링에 비해 훨씬 더 감소할 여지가 있다.

이를테면 용적률 300%에 육박하는 엘스-리센츠-트리지움 등 잠실 신축 아파트들의 경우 20~30년이 지나 노후되더라도 30평형대 기준으로 가구당 1억원(현재 물가 기준) 미만의 부담금이면 깔끔한 아파트로 변모할 수 있다는 의미다.

이미 우리는 대수선 리모델링의 훌륭한 사례를 보고 있다. 여의도의 랜드마크 중 하나인 63빌딩이다. 용적률 600%의 63빌딩은 지난 2011년부터 5년 계획으로 대수선 리모델링을 진행하고 있다.

명동 로얄호텔 역시 성공적인 대수선 리모델링 사례로 손꼽힌다. 대수선 리모델링이라는 또 하나의 대안이 나온 이상, 대지지분이 적은 고층아파트를 소유한 사람들의 사유재산도 안전하다는 것은 분명하다.

김주년 기자 anubis00@naver.com 

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