서울 재건축 시장 차세대 블루칩은?
서울 재건축 시장 차세대 블루칩은?
  • 김주년 기자
  • 승인 2014.02.20 09:35
  • 댓글 0
이 기사를 공유합니다

김주년의 줌인부동산
 

부동산 시장 회복세의 중심에는 서울 강남권 재건축단지들이 있다. 실거래가가 본격 상승하면서 투자수요까지 유입되는 등 시장 전체를 견인하고 있는 상황이다.

‘부동산114’에 따르면 서울 강남3구의 재건축 아파트 매매가는 올해 들어 0.89% 상승했다. 송파구 재건축이 1.8%로 가장 많이 올랐고 강남구와 서초구는 0.61% 상승했다. 재건축을 제외한 서울 일반아파트값은 보합세에 머물렀다.

특히 지난해 말 조합설립인가를 받은 서울 송파구 잠실동 잠실주공5단지는 재건축에 시동이 걸리면서 실거래 가격이 급등했다. 전용면적 110㎡ 9층의 경우 지난 1월 10일 11억9000만원에 계약돼 작년 2월 10억3000만원보다 1억6000만원이나 상승했다.

노후 아파트 재건축은 재건축 법정 연한을 채운 단지들을 대상으로 안전진단을 거쳐 △ 추진위원회 설립 △ 조합 결성 △ 사업시행인가 △ 관리처분인가에 이어 이주 및 철거의 절차로 진행된다. 최근 매매가 상승의 수혜를 입고 있는 재건축 단지들은 이미 사업이 일정 수준까지 진행된 단지들이다.

그렇다면 아직 재건축이 본격적으로 시작되지 않은 노후 아파트들 중에서 사업성이 높은 곳을 선정하는 기준은 무엇일까.

첫째는 대지지분이다. 용적률이 낮고 대지지분이 많은 단지들은 재건축시 더 많은 일반 분양이 가능하기 때문에 철거와 건설 등에 소요되는 사업비를 대폭 줄일 수 있고 상황에 따라서는 시공사로부터 돈을 받을 수도 있다. 기존 재건축 단지 중에서는 반포주공과 개포주공 등 대지지분이 많은 저층아파트들이 여기에 해당된다.

다음 고려 사항은 생활환경이다. 대중교통 이용이 편리하고 업무지구로의 접근이 용이해야 한다. 여기에 아파트단지 내에 초등학교, 중학교, 고등학교가 모두 포진해 있다면 우수한 학군을 가진 아파트라는 평가를 받을 수 있다. 이를 위해서는 단지의 규모가 클수록 유리하다.

서울시내에서 이 두 가지 조건을 모두 충족시키는 아파트단지를 손꼽는다면 양천구 목동에 위치한 목동신시가지와 송파구 오륜동의 올림픽선수촌 등이 있다. 예컨대 80년대 중반에 건설된 목동신시가지 1단지는 용적률이 120%대에 불과하기에 대지지분이 풍부하며 사업성이 좋다. 목동 특유의 우수한 학군도 실수요자들을 끌어들이는 요인이다.

송파구 방이동의 올림픽선수촌 아파트 역시 130%대의 낮은 용적률로 높은 대지지분을 자랑한다. 공급면적 112㎡의 경우 대지지분은 약 69㎡에 달한다. 또한 단지 내에 세륜초, 오륜초, 오륜중, 보성중, 보성고, 창덕여고 등 학교들이 포진돼 있다.

김주년 기자 anubis00@naver.com 

본 기사는 시사주간지 <미래한국>의 고유 콘텐츠입니다.
외부게재시 개인은 출처와 링크를 밝혀주시고, 언론사는 전문게재의 경우 본사와 협의 바랍니다.


댓글삭제
삭제한 댓글은 다시 복구할 수 없습니다.
그래도 삭제하시겠습니까?
댓글 0
댓글쓰기
계정을 선택하시면 로그인·계정인증을 통해
댓글을 남기실 수 있습니다.