[이슈분석] 누구를 위한 개발이익 환수인가?
[이슈분석] 누구를 위한 개발이익 환수인가?
  • 한정석 미래한국 편집위원
  • 승인 2020.06.02 13:15
  • 댓글 0
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용인시 기흥구 보정동·마북동·신갈동 일원에 조성될 용인플랫폼시티 위치도. / 용인시 제공
용인시 기흥구 보정동·마북동·신갈동 일원에 조성될 용인플랫폼시티 위치도. / 용인시 제공

박원순 서울시장, 이재명 경기지사의 개발이익환수제 홍보가 뜨겁다.지난 해 12월 논란이 끊이지 않았던 ‘재건축 초과이익환수제’가 합헌이라는 헌법재판소의 판단이 나온 후 서울시와 경기도는 경쟁적으로 개발이익환수를 위한 정책을 내놓고 있다. 박원순 서울시장의 경우 자신이 고안한 ‘부동산 국민공유제’를 지난 해 말 서울에 도입하겠다는 야심찬 포부를 밝혔다. 종합부동산세 등의 부동산 세입을 통해 ‘부동산 공유기금’을 만들고 이 기금으로 국가가 토지나 건물을 매입하는 것이 골자다.

하지만 서울시가 부동산 공유기금의 재원을 마련하기 힘든 데다 세제 및 부동산정책과 관련한 권한이 제한적이어서 실현 가능성은 거의 없다는 지적이다.이재명 지사 역시 만만치 않다. 이 지사는 ‘개발이익 도민 환수’를 내세운다. 이재명 지사는 지난해 9월 OBS와 인터뷰에서 “도에서 시작하지만 개발이익 공공 환수라는 대명제가 대한민국의 주된 정책 의제로 자리 잡기를 바란다”고 말했다.

이를 위해 이재명 지사는 3기 신도시를 100% 공공개발하고, 그것도 후분양을 하겠다고 선언했지만, 이러할 경우 막대한 사업비 예산을 과연 경기도가 확보할 수 있을지는 미지수다. 특히 LH 등이 후분양으로 지은 수도권 아파트들이 미분양으로 몸살을 앓는 이유가 수요자 중심의 공급이 아니어서라는 점을 이재명 지사가 받아들일 가능성은 전혀 없다. 문제는 선분양이든 후분양이든 민간개발이든 공공개발이든 그러한 개발이익을 환수한다는 정책적 내용의 정당성, 합목적성 그리고 효율성에 있다.

부동산을 많이 가진 이들은 사회적 악으로까지 인식되어 지주나 건물주는 사회적 지탄의 대상이 되고는 한다. 하지만 이런 인식들에는 큰 오류가 있다. 지주와 건물주들이 있기에 이들이 제공하는 임대 서비스로 많은 이들이 장사를 하고 사업을 하고 교육을 하며 보금자리를 구축한다는 사실이다.

임대료가 높은 이유는 그곳에 상권이든, 주거환경이든, 교통이 편리해서다. 그런 곳의 임대료를 낮추려면 공급을 늘려야 한다. 박원순 시장은 강남에 아파트 재건축을 허용하면 공급이 아니라 투기가 는다는 식으로 주장한다. 서민들로서는 피해가 더 크다는 입장이지만 정확히 말해 이 논리는 강남에 아파트를 보유한 이들의 입장과 같다. 아파트 가격이 하락할 것이기에 그렇다.

결국 강남과 같은 곳에 재건축이나 재개발 건축의 개발이익을 환수한다는 것은 공급을 가능한 억제하겠다는 것 외에 다른 의미가 없다. 문제는 정부의 경기부양 이유로 화폐 통화량이 계속 늘어난다는 점이다. 게다가 마땅히 투자할 산업도 없다. 그러면 이런 유동성은 대부분 부동산으로 유입되고 전반적으로 부동산 가격은 상승하게 된다.

이런 상황들이 지속되다보면 수요가 많은 강남의 아파트들은 가격이 억제되어 상대적으로 싸 보이게 된다. 특히 재건축 대상이 될 아파트들일수록 매력이 더 늘어난다. 그러다 어떤 충격요인이 생기면 미친 듯이 오르다가 다시 규제정책에 묶여 정체된다. 이런 악순환이 반복되는 것이 국토부와 서울시의 부동산 정책이다.

개발이익환수제로 인해 신규주택 공급이 더 축소되는 상황을 피할 수 없다.

문제는 개발이익환수가 재건축이나 재개발을 통해 조합원들이 자가 수요로 활용하는 주택에 대해서도 부가된다는 것이다. 바로 개발부담금이다. 단순히 지가 상승을 불로소득으로 보아 개발차익의 25%를 국가에 납입하라고 강제한다. 개발한 주택을 팔거나 임대를 놓는다면 모르되 자가 수요에 미실현된 이익을 정부가 거둬가는 것이다.

결국 개발부담금을 낼 능력이 없는 이들은 살 집을 팔든지 융자를 받아 이자를 갚아야 하는 상황에 놓인다. 이어 보유세도 내야 한다. 이런 제도를 헌재는 합헌으로 결정했다. 개인의 재산에 대한 중대한 침해가 발생함에도 강력한 토지공개념이 이러한 이중과세 성격의 제도를 헌법정신으로 인정한다.

지자체들은 개발차익을 지자체들이 환수할 수 있는 공공개발에 나서고 있다. 명분은 좋지만 결국 공기업과 지자체가 직접 땅장사를 하겠다는 것이어서 과연 수요자나 소비자 중심의 개발이 이뤄질지 의문인 것이다. 대개 원가절감을 위해 비슷한 도시 디자인에 비슷한 인프라로 획일화 된 도시들이 건설된다. 지자체는 도시계획만을 확정하고 그 설계와 디자인에 민간의 창의적인 제안을 수용해서 주민들의 행복을 제공하는 일은 대한민국에서는 더 이상 가능할 것 같지 않다. 과연 그런 주거와 삶이 좋은 것일까.

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