[이슈포커스] 새해 文정부 부동산 정책 25전 25패 벗어날까?
[이슈포커스] 새해 文정부 부동산 정책 25전 25패 벗어날까?
  • 한정석 미래한국 편집위원
  • 승인 2021.01.16 09:25
  • 댓글 0
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문재인 대통령이 12월 29일 청와대에서 변창흠 신임 국토교통부 장관에게 임명장을 수여한 뒤 박수치고 있다. / 연합
문재인 대통령이 12월 29일 청와대에서 변창흠 신임 국토교통부 장관에게 임명장을 수여한 뒤 박수치고 있다. / 연합

문재인 정부의 25번째 부동산 정책이 임박한 것으로 알려졌다.

지난 1월 6일 홍남기 경제부총리를 비롯해 변창흠 국토교통부 장관, 구윤철 국무조정실장, 이호승 경제수석 등이 참석한 정부회의에서 주택 수급 대책의 추진 상황을 점검하고 향후 계획 등이 논의되었던 것. 문재인 대통령 역시 “(부동산) 추가 대책 수립에 주저하지 않겠다”고 말한 바 있다. 24번의 부동산 정책이 실패로 평가되는 상황에서 새해 25번째 부동산 정책은 성공할 것인가.

일단 변 장관이 주택정책에 대해서는 공급을 늘리는 쪽으로 변화 기조를 잡은 것으로는 확인된다. 지난 1월 5일 변 장관은 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH), 주택도시보증공사(HUG) 등이 참여한 영상회의에서 “공공 주도 일변도의, 임대주택 공급 방식에 대한 우려가 있는 것을 안다”며 “수요자들이 선호하는 입지에 충분한 물량의 고품질 주택을 민관 협력을 통한 패스트트랙으로 공급하겠다”고 강조했던 것.

일단 눈에 띄는 것은 서울 도심의 주택 공급을 획기적으로 늘리겠다는 의지다. 변 장관은 “서울 도심에서는 주택공급이 어렵다고 보는 시각이 있지만 서울 시내에 저밀 개발돼 있는 지하철 역세권과 준공업지역, 저층 주거지 등을 효과적으로 활용하면 서울 도심에서도 충분한 양의 주택을 공급할 수 있다”고 설명했다.

변 장관의 설명에 따르면 올해 민간 분양물량의 경우 36만2000~39만1000가구로 예상되고 LH 등 공공물량과 사전청약 등을 포함하면 총 분양물량이 최대 51만3000가구에 이를 것이라는 이야기다.

하지만 변 장관의 이러한 공급 계획이 집값을 안정시킬 수 있는지에 대해서는 전문가들 사이에 의문이 제기된다. 우선 변 장관이 ‘되도록 하겠다’는 51만 가구 분양 물량 가운데 집값 안정에 필요한 도심 아파트의 비율이 얼마나 되는지는 알려지지 않았다. 2022년까지 3기 신도시 수도권 37만 채 공급 분양을 올해 앞당겨 사전 청약한다는 계획으로 본다면 입주 시기의 문제로 현재 상황의 전세난은 이 문제로 해결되지 못한다는 것을 알 수 있다.

서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수)은 “분양물량 공개가 선언적 의미는 될 수 있어도 국민에게 주거 공급에 대한 안심을 주기는 힘들어 보인다”고 말한다. 더구나 전세난이 심각한 서울시의 경우, 재건축과 재개발이 아닌 경우 신축 물량이 나올 가능성이 없기에 변 장관의 공급 계획은 서울의 집값 문제를 해결하는 것과는 거리가 멀어 보인다.
 

립서비스 장관으로 기록될 듯

이러한 문제로 변 장관은 도심 역세권의 저밀도 주택에 용적률 인센티브를 줘 중층 고밀도로 개발 분양하는 방안을 제시했다. 문제는 변 장관이 평소에 이를 LH 등 공공개발로 추진하는 원칙을 고수해 왔다는 점이다. 현재 공공 재건축의 경우 규정상 늘어난 용적률의 최대 70%를 정부에 기부채납해야 한다. 이중 절반을 장기 공공임대로 나머지를 공공분양으로 활용한다.

결과적으로 용적률이 높아져 가구수를 늘릴 수 있지만 임대주택 또한 증가하는 구조다. 이 부분을 해소하지 않으면 공공 재건축이 인기를 끌기 어렵다. 물론 변 장관은 ‘개발이익의 적절한 배분’을 언급했지만 실제 법률을 개정해 시행할지는 의문이다. 만일 이 부분을 개정한다면 이제까지 문재인 정부와 박원순 전 서울시장의 주택정책이 잘못되었다는 점을 인정하는 꼴이 될 수도 있다.

4월 서울시장 보궐선거 출마를 공식화한 김진애 열린민주당 의원이 이날 국회 기자회견에서 “변 장관은 특별법을 제정해 역세권 용도지역 상향 등을 제시했는데, 우려가 높다”고 지적했던 것도 그런 배경으로 이해된다.

김진애 의원은 “법률을 통한 전면적인 용도지역 상향은 서울 전역의 땅값 급등 등 부작용을 양산할 위험이 크다”며 “과거 MB의 ‘뉴타운 광풍’을 몰고 올 위험성이 매우 높다”며 변 장관의 도심 역세권 고밀도 개발을 비난했던 것. 뿐만 아니라 역세권의 경우 프리미엄으로 인해 집값이 비쌀 수 밖 에 없어 서민들의 실수요에 부합할 수 있느냐는 문제가 남는다. 난개발 문제도 제기된다. 구자훈 한양대 도시대학원 교수는 “이미 2022년까지 한시적으로 역 반경 350m로 늘어난 상황‘이라며 ”이 경우 도로가 갖춰지지 않은 곳까지 대상지에 포함돼 난개발이 우려된다“고 지적했다.

변창흠 장관의 2021 부동산 대책은 문재인 정부의 정책이념상 구두선에 그칠 가능성이 높다. 물론 천정부지로 치솟는 서울의 집값을 ‘공급 확대’라는 시그널로 잡겠다는 의도를 모르는 바는 아니나, 시장은 합리적이다. 변 장관이 진정으로 집값을 안정시키겠다면 공급 확대의 시그널이 현실성을 가져야 함은 물론이다.

이 문제는 부동산을 다루는 공무원들이 시장에 대한 정보 파악에 당사자 이해관계가 없다는 점을 전제한다면 이해관계에 바탕하는 민간의 분석이 한 수 위라는 점에서 그렇다. 결국 주택공급 정책이 실효성을 가지려면 민간 수요가 원하는 공급 시그널을 만들어 내는 것 외에 답이 없다는 이야기도 된다.

그렇다면 민간이 원하는 공급 시그널은 어떤 것일까. 그 답은 서울의 경우 재건축과 재개발 외에는 없다. 서울 도심에는 신축을 위한 택지가 공급될 수 없는 현실이기 때문이다. 부동산 경기가 침체되었던 박근혜 정부에서는 부동산 3법을 고쳐가며 거래 활성화를 유도했다. 주택 구매에 필요한 금융규제도 완화하고 조합원들이 복수의 주택을 보유할 수 있도록 하기도 했다.

하지만 박근혜 정부의 이러한 정책은 박원순 시장의 재건축 재개발 금지 정책에 가로막혀 330개의 정비구역이 해제되고 그 결과 26만 호의 주택 공급이 무산되는 상황이 벌어졌다. 문제는 박근혜 정부가 주택 수요 진작을 위해 수요 규제를 풀었는데 박원순 서울시장은 공급을 규제로 묶었다는 점이고 이 때문에 재건축 정비구역이 그나마 남았던 강남에 주택 수요가 몰렸다는 사실이다.

이러한 문제점에 대해 변창흠 장관은 ‘문재인 정부의 부동산 정책이 이전 정부 때보다 낫다’라는 어이없는 주장을 한 바 있다. 그런 장관이 문재인 정부의 부동산 정책과 엇박을 내며 집값을 잡겠다면 잡아도 문제가 되고 잡지 못해도 문제가 되는 상황이 될 수 밖에 없다.

결국 문재인 정부의 25번째 부동산 정책은 다시 한번 집을 가진 자와 갖지 못한 자를 계급으로 갈라 갈등을 유발하는 ‘부동산 계급전쟁’의 시즌2가 될 것이 우려된다.

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