文의 부동산 정책은 ‘국민 갈라치기’
文의 부동산 정책은 ‘국민 갈라치기’
  • 한정석 미래한국 편집위원
  • 승인 2021.02.07 21:02
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부동산 문제로 고개숙인 문재인 대통령. 2021년 신년사에서 ‘주거 문제의 어려움으로 낙심이 큰 국민들께 송구한 마음’이라고 말했다. / 연합
부동산 문제로 고개숙인 문재인 대통령. 2021년 신년사에서 ‘주거 문제의 어려움으로 낙심이 큰 국민들께 송구한 마음’이라고 말했다. / 연합

문재인 대통령이 부동산 문제로 고개를 숙였다.

지난 1월 11일 신년사에선 “주거 문제의 어려움으로 낙심이 큰 국민들께 송구한 마음”이라고 했고, 18일 신년 기자회견에서는 “결국 부동산 안정화엔 성공하지 못했다”며 정부의 실패를 인정했다.

“부동산 투기와의 전쟁에서 결코 지지 않는다”며 자신만만했던 문재인 대통령이었다. 하지만 대통령의 사과는 현실 문제 해결이 아니라 여전히 여권의 ‘부동산 계급론’을 바탕으로 선거 전략으로 추진되고 있다는 의혹을  벗어나지 못하고 있다. 집값 안정과는 관계없는 공공임대 확대 정책과 같은 것이 그 이유다. 자가(自家)수요와 임대 수요를 구별 못할 정도로 현 정부가 무능할 리는 없기 때문이다.

문재인 정부의 부동산·주택 정책은 시장의 수급기능을 무시한 정부실패(government failure)의 전형으로 볼 수 있다. 2017년 6월 이후 총 24차례 수요억제 위주의 부동산 대책이 남발되어 왔던 것이 사실이다. 부동산세 중과, 대출규제강화, 재건축·재개발 규제강화 등 강력한 수요억제 대책이 주류였다.

지역 특성을 고려하지 않은 비현실적 공급 대책으로 서울 아파트 공급절벽 현상이 심화되고 이른바 패닉 매수의 악순환이 지속되고 있다. 재개발·재건축 규제는 묶어둔 채 소규모 택지개발에 치중한 결과 공급은 그 실효성을 잃고 표류해 왔다. 여기에 무분별한 신도시 개발 추진에 따른 주민간 갈등이 유발됐고 임대차 3법의 졸속·강행 시행에 따른 임대차시장의 대혼란이 야기된 점은 서민 경제의 파탄을 예고하고 있었다. 임대차 규제의 피해는 1차적으로는 세입자, 궁극적으로는 저소득 빈곤층에게로 귀결되기 마련이다. 이러한 지적은 지나친 것이고 정치적인 것일까. 

지난 해 8월 한국갤럽이 조사한 문재인 정부의 부동산 정책에 대해 ‘잘못하고 있다’(65%)가 ‘잘하고 있다’(18%)를 크게 앞질렀다. 한국갤럽 외에도 비슷한 시기에 데일리그리드(미디어리서치) 조사에서도 부정(58.8%)이 긍정(34.2%)을 크게 앞섰으며 MBC 여론조사에서도 대통령·민주당 지지율 하락의 가장 큰 요인이 된 부동산 시장의 불안정(집값 상승)의 가장 큰 원인으로 “정부의 부동산정책의 잘못”(40.4%)이 꼽혔다.

국민의 신뢰 추락

경실련이 KB국민은행의 서울 전체 부동산 중위매매가격을 기초자료로 분석한 결과 문재인 정부 3년(2017.12~2020.3)간 주택가격이 34% 상승한 것으로 나타났다. 이 가운데 아파트 52%, 단독 16%, 연립 9% 상승으로 특히 아파트 상승률이 두드러졌다. 현 정부에서 두 달에 한번 꼴로 내놓은 부동산 규제 대책으로 서울·수도권·지방 간 아파트 가격차가 더 확대되었음을 의미한다. 특히 다주택자에 대한 규제 강화 등으로 상대적 열위의 지방 주택 매도물량이 급증하고 전반적인 경기위축에 따라 주택수요가 침체된 가운데 다주택자들이 지방 소재 주택의 매도를 늘리면서 수도권·지방의 양극화 현상이 강화되는 추세가 이어지고 있는 것이다.

획일적 대출규제 강화에 따른 무주택 실수요자 피해와 상실감이 증가하는 문제도 심각하다. 9·13 대책(2018), 12.16 대책(2019) 등에 따른 주택담보대출 및 전세대출 규제 강화로 중저가주택 시장이 과열화되면서 무주택 서민들의 내집 마련에 대한 희망이 사라졌기 때문이다. 결국 무주택 실수요자들의 주택 구입 관련 대출이 사실상 차단되었으며 무엇보다 청년·신혼부부 등의 주택 구입의 꿈이 좌절되는 결과를 초래했다.

현 정부의 임대차 3법 졸속 시행은 오류에 오류를 거듭한 부동산 정책에 결정적인 서민들의 생활고를 안겨줬다. 정부는 임차인의 실질적인 주거 안정을 위한다는 명분으로 임대차 3법을 강행했다. 전월세상한제와 계약갱신청구권 및 부동산거래신고법에 따른 전월세신고제가 그것이다. 임대차 3법 이후 전월세 매물은 급격히 감소하고 특히 전세가격 폭등으로 최악의 전세난이 진행되고 있다. 서울시에 따르면 지난해 8월부터 11월까지 서울 아파트 전세 거래는 3만5286건으로 직전 4개월(4만5388건)과 비교해 22.6% 줄었다. 전년 동기(4만4113건)와 비교해도 20% 감소한 수치다.

갈등만 초래한 임대차 규제

임대차 규제의 피해는 저소득·빈곤층 세입자로 귀결됨이 이론적 뿐만 아니라 실증적으로도 입증된 상황이다. 임대료 상한(price ceiling)제도의 최대 피해자는 저소득 임차인일 수 밖에 없기 때문이다. 세계적으로 가장 널리 활용되는 경제학 전공서적 ‘맨큐의 경제학’에 따르면 미국 경제학자의 93%가 ‘주택 임대료 규제는 주택의 수량과 품질의 저하를 가져온다’는 데 동의했다.

조덕호 울산대 교수가 한국 경제학자들을 대상으로 실시한 같은 조사에서도 동의율이 87%에 달했다. 국토교통부가 주관하고 산업인력공단이 출제하는 제7회 공인중개사 시험(1993년)에서도 ‘주택임대료 규제는 주택의 품질저하를 가져온다’는 답을 정답으로 처리했고 이와 유사한 문제는 매년 출제된다.

임대차 규제는 단기적 억제효과와 기존 임차인 보호효과는 있을 수 있지만 중장기적으로는 공급 감소, 임대료 상승, 임대주택의 품질 저하 등의 문제가 발생한다. 임차인 특히 경제적 여력이 없는 저소득·빈곤층 임차인이 임대시장에서 배제되는 효과도 발생하게 된다.

미국의 경우 1941년부터 임대료 규제를 시행했지만 공급부족과 슬럼화 등 심각한 부작용으로 대부분의 주에서 폐지됐다. 영국도 1915년부터 임대료상한제, 계약갱신청구권제를 시행했지만 부작용으로 대부분 폐지된 상황이다. 독일은 비교임대료 제도(3년간 임대료상승률 20%로 제한)를 시행중이나 관련 부작용 빈발 등의 문제점으로 인해 2014년 이후 준공 주택은 적용하지 않고 있다. 일본의 경우 전후(戰後) 임대료규제제도를 도입했으나 1995~2000년에 모두 폐지된 상황이다. 임대차 규제정책은 사실상 포퓰리즘 정치나 마찬가지라는 것은 정설에 속한다. 시차적으로 나타나는 임대차 규제의 부작용을 정치권에서 악용하기 때문이고 집주인과 임차인간 갈등을 조장하면서 편가르기가 득표에는 유리하다는 정치적 계산이 깔리기 때문이다.

엉터리 공시지가, 전 국민의 세금부담 증가

이러한 ‘부동산 편가르기’가 문재인 정부에서 정치 전략으로 사용되는 것이 아니냐는 의혹은 임대차 규제 외에 다른 부동산 정책에서도 제기된다. 부동산 규제의 최대 희생자는 거래 감소를 통한 가격 상승이어서 저소득·서민일 수 밖에 없기 때문이다. 예를 들어 다주택자를 겨냥한 세금인상과 중과세로 민간주택임대사업자들이 심한 타격을 받고 있는 상황이지만 정작 이들의 75%는 다가구·다주택·오피스텔 소유자이며 이들의 91%는 6억 미만 주택을 소유한 서민층이라는 사실이다.

특히 대출규제, 다주택자 과세 강화, 임대차 3법 시행 등으로 수도권의 무주택자의 내집 마련 기회가 상실되고 있다는 점이 지적된다. 전셋값 급격상승과 보증부월세 증가 및 임차료 인상으로 임차인의 고통이 가중되고 있다는 이야기다.
다주택자, 고가주택소유자를 투기꾼 내지 사회악으로 단정하는 분위기는 임대차 3법의 졸속 강행으로 임대인과 임차인 간 갈등과 맞물려 증폭되고 있다.

이른바 ‘편가르기’식의 포퓰리즘적 ‘부동산 정치’가 현 정부의 부동산 정책이라면 그 최대 희생자는 저소득·서민층일 수 밖에 없게 된다. 정부 방침과는 달리 저가 부동산의 공시가가 급격히 인상되고 있다. 고가주택 소유자뿐 아니라 보통의 집을 가진 서민의 부담까지 가중되는 상황이다.

지난 해 공시가격은 공동주택 14.7%, 단독주택 6.9% 각각 인상되었으며 토지에 대한 개별공시지가도 8.3% 상승했다. 서울의 경우 표준단독주택 공시가격 상승률은 2019년 17.75%로 전년도(7.92%) 대비 2배 이상 인상되었으며 지난 해에도 6.82% 인상됐다. 종합부동산세와는 달리 공시가격 인상은 ‘보편적 증세’, ‘서민증세’에 해당한다. 정기적인 고정 수입이 없는 은퇴가구와 고령자에게는 특히 심각한 타격이 되고 있는 실정이다. 특히 재산세뿐 아니라 상속세, 취득세, 소득세, 건강보험료, 기초연금수급대상자 결정 등 수십여개 행정 목적으로 활용되고 있는 공시가격의 인상으로 납세자의 재정부담이 더 가중되는 현실이다. 

물론 이러한 공시지가 인상이 경제성장 결과라면 그러한 충격이 국민소득 증가로 인해 흡수될 수 있지만, 현재와 같이 잘못된 부동산 정책에 의한 실거래가 급등이 공시지가에 반영될 경우, 단지 투기지역과 과열지역에 산다는 이유만으로 서민들의 세금 고통은 크게 늘어날 수 밖에 없게 된다. 무엇보다 공시지가 산정에 있어 부동산 유형별로 통일되지 않은 검증체계, 현실과 동떨어진 산정기준과 절차의 불투명성, 일관성 없는 시사반영률 등으로 공시가 정책에 대한 국민의 신뢰 추락은 새로운 사실도 아니다. 

감사원은 지난 해인 2020년 5월 공시지가 산정의 문제점을 지적한 바 있다. 불합리한 표준 부동산 적용, 개별주택의 용도지역 미반영, 공시지가 미산정, 필수검증토지 검증의뢰 누락, 개별 토지 가격산정의 타당성 검증 미비 등 수많은 부실 등이 그것이다. 예를 들어 같은 지역 범위에 소재함에도 압구정동의 2019년 예정공시가격 평균상승률이 108.8%인 반면 인접한 신사동은 59.7%였다.

문재인 정부의 부동산 정책을 단순한 정책 오류로만 보기에는 납득하기 어려운 문제가 발생한다. 적어도 대한민국 관료들이 전문가들의 이구동성에 가까운 정책 비판과 대안을 그렇게까지 무시하고 실패가 뻔한 정책들을 24차례나 내놓기는 어렵기 때문이다. 결국 이에 대한 대답은 문재인 정부의 부동산 정책이 그 본질에 있어 ‘부동산 정치’라는 것이고, 그 전략이 차기 대선과 4월 서울시장 보궐선거와 맞물려 집을 가진 자와 가지지 못한 자로 갈라, 그 갈등을 증폭시키려는 것이 아닌가 라는 의심을 거두기 어려운 것이 사실이다.

결국 대통령과 정부는 국민통합을 위해 이러한 의심을 해결하는 것이 사과에 이은 대책이어야 한다. 그러한 대책이 없는 대통령의 사과는 사과라 할 수 없는 것이다. 

한정석  미래한국 편집위원

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