김재식  미래한국 편집위원·한국주택협회 부회장·변호사

청년 주거정책이 언급되기 시작한 것은 2016년 3월 서울로 거슬러 올라간다. 당시 서울의 청년(만19~34세) 전체인구는 229만 명이었는데(우리나라 전체 청년의 20%가 넘는 비율), 저출생 고령화로 전국 청년인구 비중은 지속해서 감소하고 있지만 서울은 비슷한 수준을 유지하고 있었다. 서울 청년은 청년정책수립에 있어 매우 중요한 의미가 있다. 

서울시의 ‘청년정책의 재구성 기획연구’에 따르면 이 중 주거빈곤 청년이 52만 명(23%)으로 서울 전체 가구의 주거빈곤율(20%)보다 높은 것으로 드러났다. 이에 서울시는 청년 주거문제 해결이 우리 사회가 당면한 최우선적 과제라며, 높은 실업률과 경제적 빈곤 속에서 고시원 같은 임시 거주지를 전전하며 도심 속 난민으로 떠돌고 있는 청년들이 안전한 주거공간에서 살 수 있도록 ‘역세권 2030 청년주택 사업’을 발표했는데, 이를 시작으로 청년 주거문제를 정책 차원에서 다뤄지기 시작했다. 

당시 서울시의 ‘역세권 청년주택’은 사업자와 입주자에게는 역세권 지역의 용도지역 상향을 통한 용적률 혜택, 심의·허가절차 간소화, 대출이자 보전, 취득세·재산세 감면 등 법률적 규제완화와 행정·재정적 지원을 주는 대신, 주거면적 100%(전부)를 준 공공 임대주택으로 짓게 하는 정책이었다. 서울시는 이 가운데 10~25%를 소형 공공임대주택(전용 45㎡ 이하)으로 확보해 대학생, 사회초년생, 신혼부부에게 주변 시세의 60~80%로 제공한다는 계획을 세웠다. 

서울시의 역세권 청년주택 사업이 청년세대로부터 긍정적인 반응을 얻자 국가적인 규모의 사업으로 확장되어, 다양한 정책적 입안도 이뤄지기 시작했다. 정부는 청년기본법이 2020년 8월 시행됨에 따라 범정부적인 청년 정책의 비전, 목표 등을 담은 ‘제1차 청년정책 기본계획(’21년~’25년)‘에서 2025년까지 청년주택 27.3만 호를 공급하겠다고 발표했으며, 윤석열 정부에서도 이러한 기조는 이어져 작년 10월 ’청년·서민 주거안정을 위한 공공주택 50만 호 공급계획(청년 34만호, 중·장년 16만호)‘을 발표했다. 

무주택 청년 위해 2027년까지 ‘뉴:홈’ 34만호 공급

현재 정부의 청년 주거정책 수단은 주택공급, 금융지원, 주거비 등 지원제도를 다양하게 활용하는 것들이다. 

첫 번째 ‘주택공급’은 ①공공임대(행복주택, 국민임대, 영구임대, 통합공공임대, 매입임대, 전세임대, 장기전세), ②민간임대(공공지원민간임대), ③공공분양(공공분양, 신혼희망타운), ④민간분양(신혼부부 특별공급, 생애최초 특별공급)을 활용하는 방안이다. 

윤석열 정부는 무주택 청년을 위한 기존의 공공임대이외에도 뉴:홈 이라는 브랜드의 공공분양물량을 2027년까지 34만 호를 공급하는 계획을 발표했다. 분양가의 최대 80% 대출 가능한 초장기(40년) 전용모기지(나눔형은 최저 1.9% 고정금리, 최대 5억 원/선택형은 최저 1.7%, 최대 3억 원)를 통해 초기부담을 완화하고, 사전청약·청년특별공급·추첨제를 신설해 청년층 물량을 확보한다는 계획이 실행 중이다. 

뉴:홈은 기존의 국민임대, 영구임대 등은 대부분 청년이 원하는 지역과는 동떨어져 있으며, 비교적 선호하는 위치라 하더라고 입주가 가능한 청년은 제한적이었다는 비판을 고려한 정책이다. 최근 이뤄진 고덕 강일 등의 뉴:홈 사전청약결과 높은 경쟁률은 청년들이 그간 집값 급등으로 인해 내집마련 기회가 줄면서 주거불안과 자산격차를 경험해 왔고 계속 임대로 거주하는 방식보다는 내집마련까지 이어질 수 있는 다양한 방식의 주거사다리가 필요했었다는 점을 재확인시켜주고 있다. 

한편, 정부는 국립대 기숙사 개선· 리모델링 및 대도시내 국·공유 부지를 활용하여 여러 대학 학생들이 공동으로 이용할 수 있는 연합기숙사 확대를 추진하고 기숙사비 부담완화를 위해 납부선택제도(현금분할납부 및 카드납부) 시행을 확대하는 정책을 펴고 있다. 그러나 대학과 연계하여 기숙사를 짓도록 유인하는 정책을 좀 더 확대할 필요가 있다는 주장이 제기된다. 

두 번째 ‘금융지원’은 ①대출지원(내집마련 디딤돌대출, 버팀목 전세자금, 청년전용버팀목 전세자금, 중기청년전세대출, 청년전용보증부 월세대출, 신혼부부전용 구입자금, 신혼부부전용 전세대출)과 ②금융지원(청년우대형 청약통장, 보증료 할인, 청년 보증료 지원)을 활용하는 것이다. 

이 중, ‘청년전용 버팀목전세자금’의 경우 윤석열 정부 출범 이후, 2022년 10월부터 보증금 한도 3억 원 이하 전세주택에 대하여, 최대 2억 원(대출금리 1.5~2.1%)까지 대출이 가능하도록 전세대출요건을 완화하였다(기존에는 1억 원 이하 전세주택에 대하여 7천만 원 한도 대출이었음). 

그러나 8월 현재 한국부동산원 통계에 따르면, 서울지역 전세 평균가격은 약 4억1700만 원, 수도권으로 확장해도 3억600만 원인 점을 고려하면 대출 지원을 이용하고자 하는 청년은 주거의 질을 포기해야 하는 상황이다(청년 월세대출의 경우 역시, 보증금 5천만 원 이하 월세  70만 원 이하의 월세주택을 대상으로 보증금 3500만 원을 1.3%, 월세 50만 원을 1%의 각 이율로 대출해 주는 것인데, 이 정도의 지원으로는 좋은 질의 주거를 가지기는 어렵다). 

결국 시세 대비 낮은 대출 한도로는 청년이 선호하는 조건을 가진 주택을 충족하기 어려워, 자금이 없는 청년은 어쩔 수 없이 좋은 주거 환경을 포기할 수밖에 없다. 

한편, 정부는 2023년 청년·신혼부부(연소득 5천만 원 이하)가 전세금반환보증 가입 시 보증료부담을 최고 60%까지 할인하고 있고, 청년의 내집마련 지원을 위한 우대금리+이자소득 비과세혜택을 모두 적용하는 청년우대형 청약통장도 시행하고 있으나 이들 제도 역시 금융지원을 통한 청년주거의 질 향상은 한계가 있다는 비판이 있다. 

세 번째 ‘주거비 등 지원’은 ①주거급여(주거급여, 청년가구 지원), ②주거비 지원(주거취약계층 이사비 지원). ③ 기타 지원제도(자립준비청년, 긴급주거지원, 주거취약계층지원)를 활용하는 것이다. 

이중 청년 주거급여의 경우, 20대 미혼청년이 학업·구직 등을 사유로 주거급여를 지급받는 부모와 별도 거주하는 경우, 기존과 달리 부모와 분리하여 주거급여를 지급하는 정책이 시행되고 있다. 윤석열 정부는 선정 기준을 2027년까지 기준 중위소득을 50%(기존 40%)로 확대하고 기준 임대료도 인상해서 보장 수준을 확장하겠다고 발표했다. 이처럼 청년 주거정책에 대한 정부의 고민과 해결 의지를 알 수 있지만, 여전히 난립하고 있는 다양한 청년 주거정책의 근거와 목표에 대하여는 다양한 의문이 제기된다. 

장애인 등 이동에 제약이 있는 취약계층보다 청년의 주거가 우선되어야 하는가.

청년 주거정책은 오히려 청년만을 위한 특혜가 아닌가. 현재 청년은 ‘청년기본법’ 제3조 1호에 19세 이상 34세 이하인 사람으로 정의하고 있고, 이 청년 안에는 대학교를 다니는 경우, 취업을 했거나 준비 중인 경우, 혼인을 한 경우, 혼자 사는 경우, 자녀를 양육하는 경우 등 수많은 사람들이 포함된다.

그러면 청년 주거정책의 대상은 누구이고 그 목표는 무엇이어야 하는가. 다양한 계층의 사람들이 최대 15년 나이 차이가 나는 ‘청년’이라는 개념으로 묶어 펴는 정책들의 목적이 동일하거나 효과적이라고 볼 수 있는가 등의 의문이 그것이다. 이런 의문은 차라리 대학생, 신혼부부, 산업단지근로청년 등 청년의 범주를 분명하게 한 뒤 구체적 정책을 펴야 한다는 주장도 제기된다. 

그러나 과거의 청년은 부모로부터 독립할 때 일시적으로 열악한 주거여건에 노출될 뿐 이후 월세에서 전세로, 전세에서 자가로의 주거 상향 이동이 어느 정도 작동했었다. 결혼, 출산, 양육을 지속할 수 있었고, 노부모를 부양하며 주택을 상속받을 수도 있었다. 그러나 현재의 청년은 학업이 장기화되고, 취업이 어려울 뿐만 아니라 취업 후에도 비정규직 등 불안한 직업군에 노출되는 경우가 많아 이전과는 달리 소득과 자산을 축적하기가 어렵다는 점에서 청년 주거정책은 나름의 독자적 의의를 가질 수 있다고 본다. 

대학생, 신혼부부, 산업단지근로청년 등 대상에 맞는 정책 세워야

서울연구원에서 최근 발표한 ‘2021 서울청년패널조사(1차)’(22.12.30)에 따르면, 청년들은 ‘생활비 부담이 가장 큰 항목’이 ‘주거비(18.9%)’다. ‘자가 소유가 필요하다(74.9%)’고 생각하지만, ‘본인 명의 주택 마련에 대한 전망’에서는 ‘불가능하다(31.6%)’는 응답이 가장 높고, 그 다음 ‘10~20년 미만(23.0%)’, ‘7~10년 미만(10.6%)’, ‘20년 이후(10.3%)’ 순으로 자가 마련이 가능하다고 답변했다.

또한 임차가구의 경우, 월 임차료가 월 소득의 25%를 초과하는 주거비 과부담 가구는 19.5%이며, 월 주거비(임차료+주거관리비)가 월 소득의 30%를 초과하는 주거비 과부담 가구도 14.3%나 차지하는 것으로 드러났다. 

특히 위 조사에 따르면, “(외국과 비교했을 때) 우리 사회가 다른 나라에 비해 청년세대가 살만한 나라인가”라는 질문에 동의하지 않는다는 응답은 62.3%, 동의한다는 응답은 9.9%로 나타났고, “사회가 사회적 성취에 있어 부모의 사회경제적 지위보다 내 노력이 더 중요한다는 데 동의하지 않는다”는 응답이 60.3%, “우리 사회는 노력에 따른 공정한 대가를 제공하지 않는다”는 응답이 62.3%에 이르렀는데, 이러한 부정적 응답이 바로 위에서 본 주거에 대한 청년들의 비관적 인식과 융합되어 있음을 확인할 수 있다. 결국 청년 주거문제를 해결하지 않고서는 우리 사회의 미래가 매우 암담하다고 해도 지나친 말이 아니라는 판단이다. 

청년을 위한 바람직한 미래주거정책이 되려면 어떤 점들을 고려해야 할까. 

첫째, 지금의 청년은 대부분 아파트에서 태어나고 자란 세대라는 점이다. 상수도가 없는 삶을 경험한 조부모 세대도 아니고, 형제자매가 큰 방을 공유하고 온수가 나오기 시작한 부모세대도 아닌, 혼자만의 방을 쓰고 나만의 공간을 점유하며 원하는 때 온수 샤워를 하면서 자란 세대이다. 집에 대한 추억과 개념, 그리고 바라보는 관점이 중장년 이상의 계층과 확연히 차이가 날 수밖에 없는 세대라는 점이다. 그렇기 때문에 이전 세대와는 출발선이 달라 기대하는 바도 다르다는 것을 알아야 한다. 

고시원·쪽방·반지하 등 거주 저소득 청년의 주거상향정책이나 이들 주거를 매입해서 청년 주택 등 공공임대주택으로 재건축 ·리모델링하는 정책은 당연히 필요하지만, 이 공간에 살고 있는 청년들 역시 주택에 대한 관점은 기성세대의 그것과 매우 차별화된다는 점을 잊어서는 안 된다.

그렇기 떄문에 윤석열 정부가 펴고 있는 지방광역시 5곳 도심에 산·학·연·관이 융합된 혁신 공간 플랫폼, 도심융합특구를 조성하고, 청년의 다양한 라이프 스타일을 반영한 도심 등 선호입지 내 청년특화주택(일자리 연계형, 역세권 리모델링, 기숙사형)을 공급하는 정책들에 더 무게중심이 실려야 한다. 

둘째, 기존의 가족 중심적인 복지로는 청년의 주거뿐만 아니라 사회의 지속 가능성도 담보하기 어렵게 되었다는 것을 인식해야 한다. 현재의 청년은 혼자 살거나 누군가와 함께 살거나, 결혼을 하거나 하지 않거나, 아이를 낳거나 낳지 않거나와 같은 생애 중요한 선택의 기로에서, 대체로 가족보다는 개개인의 삶의 질을 높이는 방향으로 선택하고 있다. 

이 점에서 윤석열 정부의 1인 가구  (지원)정책, 청년 공유주택도 조명을 더 받아야 한다. 특히 공유주택의 경우, 개인 독립공간(침실)이 있고 주방·세탁실·커뮤니티 등 공용시설은 공유하는 공유주택에 펀드 조성을 통한 도심 내 공유주택운용과 공유서비스제공 기업 등에 투자를 더 늘려야 한다. 이를 위한 ‘임대형 기숙사’나 ‘건축 기준’ 등 관련 법·제도 기반도 조속히 마련되어야 한다. 

셋째, 청년임차인 보호가 매우 강화되어야 한다. 온라인상 부동산 중개대상물 허위 광고, 거래불가 대상물 광고 등을 체계적 모니터링을 통해 파악, 단속·제재함으로써 건전한 부동산 거래환경을 조성해야 한다. 청년대상 보증금 상습 미반환 임대인 정보공개를 통한 법령 개정을 통해 전세사기 피해를 예방·지원해야 한다. 대학가 포함 청년 다수 거주지역 등에서 공인중개사가 확인 설명의무를 이행하는지, 부동산거래신고와 관련된 위법은 없는지, 중개보수 및 실비 상한을 초과하는지 여부 등에 대하여 정부 차원에서 강력하게 점검·지도를 강화해야 한다. 

원희룡 국토부 장관은 “사는 곳이 곧 신분이 되는 현대판 주거 신분사회를 타파하고 집 걱정 때문에 포기했던 꿈과 희망을 돌려드릴 수 있도록 모든 노력을 다 하겠다”고 밝힌 바 있다. 청년 주거정책의 최종 목표는 부모 도움 없이도 적정한 품질의 주택, 비용을 부담할 만한 주택, 안전한 주택을 공급해서 이들의 꿈과 희망을 실현시키는 것이다. 그러기 위해서는 무엇보다 청년 주거문제를 사회문제로 인식하는 범정부적, 사회적 합의가 있어야 하고, 청년 주거를 위한 공공 및 민간임대차시장을 정비하고, 열악한 청년 주택은 정비하며, 주거비에 대한 과도한 부담을 덜어주는 금융 등의 지원이 긴요하다.