2017년 5월 이후 5년간 한국부동산원(이하 부동산원)과 KB 주택통계 간 차이가 크게 발생(부동산원: 19.46%↑, KB: 62.20%↑)했다. 2008-2012년 당시 두 통계 간 격차는 0.4%p인 반면 2017년 이후에는 15.2%p(약 38배 증가)였다.  

이러한 격차가 있게 된 이유에 대한 의혹이 커지자, 감사원은 지난 9월 15일, 문재인 정부 대통령비서실(이하 BH)과 국토교통부(이하 국토부)는 부동산원으로부터 (작성 중인) 통계를 사전제공 받은 후, 실제 시장 상황이 안정된 것처럼 보이도록 하거나 부동산 대책효과가 있는 것처럼 보이도록 부동산원에 조작을 지시하거나 압력을 행사해서 2017년 6월부터 2021년 11월까지 총 94회 이상 통계를 조작했다는 중간 감사결과를 발표했다. 이에 대해 일부에서는 “감사조작”이라고 주장하고 있으나, 감사원의 감사결과 발표 내용이 매우 구체적이고 이후 검찰수사결과

내용이 사실로 드러날 경우, 엄청난 후폭풍이 우려된다는 점에서 그 내용을 자세히 살펴볼 필요가 있다. 

통계 작성기관에서 ‘작성 중인 통계’를 공표 전에 제공 또는 누설하거나 목적 외의 용도로 사용해서는 안 되고(통계법 제27조의2), 이를 위반하는 경우 형사처벌하고 있다. 통계가 공표되기 전에 다른 행정기관 등에 유출되면 통계 결과 등에 영향을 미칠 수 있기 때문이다. 

그럼에도 2017년 6월 초 BH(정책실장)는 첫 부동산 대책발표(6. 19.)를 앞두고 주 1회 통계 공표로는 대책효과를 확인하기에 부족하다며, 6월 9일 국토부에 ‘작성 중에 있는’ 서울 주간 주택동향(매매)을 추가로 조사(주중 조사)해 보고토록 요구했는데, 당시 부동산원은 이미 제공 중인 정보로도 시장동향을 확인할 수 있다는 등의 이유로 거절했으나, 다음 날인 6월 10일 BH는 주중 조사를 재차 요구하면서, 결국 부동산원은 그간 주 1회 국토부에 보고해 오던 것을, 2017년 6월 12일부터 ‘주중치(화-목 조사, 금 보고)’, ‘속보치(화-월 조사, 월 보고)’, ‘확정치(화-월 조사, 화 보고)’로 구분해 BH와 국토부에 주 3회 제공하기에 이른다. 

그러나 BH는 2017년 7월 말 당초 제공 취지와 달리 ‘주중치는 확정치를 미리 알고 싶다는 것’이라며 부동산원에 예측치(주간 예측치)로 보고하도록 했다. 그러나 예측치는 주중 3일간의 조사결과에 임의의 가중치(5/3 등)를 곱한 것에 불과해 정확성과 신뢰성이 떨어지는데도, BH는 예측치로 보고된 주중치보다 속보치와 확정치가 높게 보고되면 그 사유를 규명토록 하는 등으로 변동률을 낮추도록 압박하기 시작했다는 것이다. 2020년 7월 31일 임대차 3법 시행 이후에는 전세가격이 상승을 보이자 국토부(장관)는 서울의 ‘전세가격’도 주중 조사해 보고하도록 요구했고, 부동산원이 2017년 8월부터 12차례에 걸쳐 주중조사 중단을 요청했음에도, BH 등이 거절함에 따라 2021년 11월 12일(폐지)까지 4년간 지속되었다는 것이다. 

그 과정에서 BHㆍ국토부는 실제와 달리 시장 상황이 안정된 것처럼 보이게 통계 조작했다고 한다. 구체적으로 보면, BH는 주중치를 처음 보고받은 직후 2017년 6월 21일 강남 4구 주중치 0.01%가 확정치 0.03%와 차이가 나는 데 대해, 부동산원에 “실제 상승폭이 확대된 것인지를 검토하라”고 했고, 7월 27일 이후에는 주중치(주간 예측치)보다 속보치ㆍ확정치가 높게 나올 경우 현장점검을 반복 지시하여 그 사유를 소명하게 했으며, 11월 30일부터는 주중치, 속보치, 확정치 각 보고 시마다 표본가격 결정근거를 제출하도록 요구(조사원들이 부담을 느껴 표본가격을 소극적으로 입력)하여,  부동산원은 7일간 조사 결과인 속보치와 확정치를, 3일간 조사 결과로 예측하여 산출한 주중치에 맞추게 되는 등 통계 왜곡이 시작되었다는 것이다. 

또한, 2018년 9월 ‘9ㆍ13 대책’ 발표 이후 BH는 주택시장의 상승세가 꺾일 것이라며 부동산원에 가중치 적용을 중단하도록 하는 한편, 국토부는 부동산 가격이 오를 때에는 호가 등을 변동률에 반영하지 않도록 하고, 반대로 하락할 때에는 호가 등을 그대로 반영하도록 지시했다고 한다. 

주중치를 임의로 하향한 후 속보치와 확정치를 맞추게 압력

이처럼 주중치를 임의로 하향한 후 속보치와 확정치도 이에 맞추도록 함으로써 주중치와 속보치 간 일치율이 2017년 31.6%에서 2021년 80.6%까지 상승하는 등 3개 수치가 유사하게 도출되는 것이 관례화되었다는 것이다. 

그 뒤 2019년에 들어서는 부동산 대책효과가 있는 것처럼 보이도록 통계 조작이 이어졌는데, 구체적으로 살펴보면, 당시 부동산원은 2019년 1월 29일 BHㆍ국토부의 영향력 행사가 계속되자, 표본조사를 통해 주중치를 산정하는 것이 더 이상 무의미하다고 판단하고 2019년 2월 1주차부터는 별도의 표본가격 조사를 하지 않고 변동률을 임의로 예측하여 이를 주중치로 보고하기로 내부적으로 결정함과 아울러, BHㆍ국토부는 시장점검회의(매주 금요일) 등을 통해, 임의로 예측한 주중치보다 속보치ㆍ확정치를 더 낮게 산정하도록 요구하기에 이르렀다는 것이다. 특히, BH 등의 위 요구는 집값이 다시 상승기에 접어든 2019년 5월부터 더 빈번해졌다. 

2019년 6월 국토부 장관 취임 2주년을 앞둔 시점에는 ‘9ㆍ13대책’(2018년) 이후 하락세를 유지하던 변동률이 점차 상승해, 마침내 6월 3주차 서울 매매변동률이 마이너스(-)에서 보합으로 전환되자, 국토부는 “이대로 가면 저희 라인 다 죽습니다 … 전주와 마찬가지로 (-) 변동률을 부탁드리면 안 되겠습니까”라며 부동산원을 압박하여 결국 부동산원은 서울 매매 확정치를 △0.01%로 하향 조작하면서 “서울 지역이 보합세로 전환, 강남4구의 상승세가 커지고 있다”는 당초 보도자료를 “서울은 32주 연속 하락세 지속, 강남4구는 대체로 보합세”라는 내용으로 사실과 다르게 수정해 6월 20일 배포했다고 한다. 

2019년 6월 4주차부터는 서울 매매변동률이 보합을 넘어 상승하는 것으로 나타나자, 국토부는 부동산원에 지속적으로 “변동률을 낮추라”고 하면서 원장에게는 사퇴까지 종용하는 등 더 강하게 압박했는데 그 과정에서 국토부는 부동산원 직원을 사무실로 불러 “제대로 협조하지 않으면 감정원의 조직과 예산은 날려버리겠다”라고 발언했다는 조사 내용도 포함되어 있다. 

이후 부동산원은 8월 2주차까지 서울 속보치와 확정치를 실제와 다르게 0.02% 수준으로 줄곧 유지했고 그에 맞춰 보도자료도 수정ㆍ배포하는 등, 2019년 2월부터 2020년 6월까지 총 70주간 조사 없이 임의의 예측치를 주중치로 산정했고, BH와 국토부는 속보치와 확정치를 이보다 낮추도록 요구했다는 것이다. 

또한 부동산원은 2020년 6월경부터 국토부가 수시로 변동률을 낮추라면서 표본가격 산정 근거 등을 상세하게 요구하자, 6월 2주차부터는 다시 표본가격을 조사ㆍ입력하여 산정하는 방식으로 변경하기까지 하면서, 정책실패에 대한 여론 반발 등을 우려해 통계조작 지속하였다는 것이다. 

2020년 6월 유동성 증가에 따른 투기수요를 차단할 목적으로 ‘6ㆍ17대책’을 발표했음에도 서울ㆍ수도권 주택시장의 상승세가 여전하자, BH는 부동산 대책효과가 있는 것처럼 보이도록 6월 5주차 공표에 앞서 “서울(변동률)을 지난주보다 아래로만 하라”며 국토부를 압박하여 월 5주차 변동률이 (조작 전)0.07% → (조작 후) 0.06% (※ 전주 변동률 0.06%))로 바뀌었고, 이후 ‘7ㆍ10대책’ 이후에도 서울 주중치(7. 10.)와 속보치(7. 13.)는 오히려 전주 0.11%보다 높아진 0.12%로 나오자 7. 14. BH는 “주택정책과장은 지금 뭐하는 거냐?”며 국토부를 질책했고, 국토부 역시 부동산원에 “윗분들이 대책효과를 기대하고 있다. 분위기가 좋지 않다”라며 압박 변동률을 낮춰달라고 요구하기도 했다는 내용도 있다. 

게다가 국토부는 7월 14일 18시경 서울 확정치 변동률을 0.10%로 낮췄다는 부동산원 보고를 받고도, 재차 “제대로 변동률을 조사한 것이 맞냐”며 0.09%(“한 자릿수”)까지 더 낮추도록 지시ㆍ공표하기까지 했다고 한다. 

그밖에도 통계조작사실을 은폐하기 위해 표본가격을 올리면서 변동률이 급등하지 않게 전기(前期)가격 등을 조작하거나 표본을 전면 교체하면서 과거 조작사실을 은폐하기 위해 재조작했다는 감사결과 발표 내용도 있다. 

이와 같은 감사결과에서 볼 수 있는 통계조작 핵심 문제점은 결국 ‘주택가격동향조사 통계 중 주중치’에 관한 것이다. 통계청 국가승인통계 목록에서 전국주택가격동향조사의 조사주기는 월로 명시되어 있다는 점만 확인 가능할 뿐, 주간조사에 대한 근거는 찾아볼 수 없기 때문에 주중치는 ‘작성중인 통계’일 뿐으로 정확성과 신뢰성이 현저히 떨어진다. 

그럼에도 BH와 국토부가 사전보고 받고, 나아가 주중치를 주간예측치화 하고, 나아가 예측치로 보고된 주중치보다 속보치와 확정치가 높게 보고되면 그 사유를 규명하도록 하면서 변동률을 낮추도록 압박한 것이 통계조작의 근본 원인이라 하겠다. 

미국의 경우, 대표적인 주택가격지수로 공공기관인 연방주택금융청(Federal Housing Finance Agency)이 생산하는 FHFA지수는 월·분기․연으로 구분하고, 이 중 주기가 가장 짧은 월간 지수는 부동산원 주택통계와 다르게 자료 취합이 완료되는 대로 지수를 공표하지 않고 자료 처리 및 확인 과정을 거쳐 2개월 후에 공표한다. 

10월 월간 지수를 12월의 마지막 주에 공표하는 구조이다. 그리고 분기와 연간 지수는 각 50개주 별로 공표하는 것과 달리 월간 지수는 50개 주를 9개로 묶은 센서스 구역으로 통합하여 공표하고 있다. 시·군·구 대상으로 관련 통계를 조사·발표하는 부동산원과는 많은 차이가 있는 것이다. 

통계 작성주기 짧으면 정확도 떨어져

더구나 정확한 통계를 생산하기 위해서는 조사 결과 그대로를 집계하는 것이 아니라 오류 수정, 비정상적인 데이터 처리 등을 위한 충분한 보정 작업기간이 보장되어야 하나, 실상은 그렇지 못하다. 2020년 인구주택총조사 결과가 2020년이 아닌 2021년에 발표되는 것도 마찬가지 이유이다. 부동산원처럼 통계의 작성주기가 짧고 소규모 지역에 대해서도 발표를 하게 되면, 수요자가 필요로 하는 시점에 세부적인 자료가 생산된다는 장점은 있지만 정작 통계 정확성은 낮아지는 치명적인 단점이 발생할 수밖에 없다. 

그리고 부동산원은 소속 전문 조사원이 ‘조사대상 주택(표본주택)’의 실거래가 및 거래사례 비교를 통해 가격을 결정하여 시스템에 입력하는 방식이나, 만약 거래사례가 없을 경우 매물가격, 협력 공인중개업소 및 거래정보 사이트 조사가격 등을 종합하여 거래 가능 가격을 판단하고 결정하여 시스템에 직접 입력한다. 이러한 입력방식은 조사 대상 주택이 실제 거래로 이어질 확률이 매우 낮다는 점을 감안할 때, 주간 단위로 접근할 경우 표본주택의 거래발생 확률이 제로에 가까운 만큼, 정확한 주택가격을 산정하는 것은 불가능에 가깝다고 볼 수밖에 없다. 

이런 상황에서 최근 감사원의 발표는 부동산 통계에 대한 국민 신뢰도를 완전히 상실시키게 되었고, 부동산원 통계가 활용되고 있는 모든 정부 정책에 대해서도 불신을 품을 수밖에 없게 만들었다. 가장 대표적인 사례가 재건축부담금이다. 

재건축부담금은 재건축사업에서 발생되는 초과이익을 환수하여 개발이익의 사유화를 방지함으로써 주택가격의 안정과 사회적 형평을 도모하고자 도입되었는데, 조합원 평균이익에 따라 50%까지 누진 적용되어 최대 수억 원까지 부과될 수 있다. 재건축부담금 산정의 기본 방식은 ‘재건축 종료시점 주택가액(준공시점 공시가격)’에서 ‘재건축 개시시점(조합설립인가 시점 공시지가)’과 ‘개발비용’과 ‘정상주택가격상승분’을 차감하는 방식인데, 가장 큰 문제는 바로 ‘정상주택가격상승분’이다. 

<재건축부담금 산정 방식>

재건축부담금=[종료시점 주택가액-(개시시점 주택가액+정상주택가격상승분 총액+개발비용)]x부과율

*정상주택가격상승분 : 개시시점 주택가액에 정기예금이자율 또는 평균주택가격상승률 중 높은 비율을 곱하여 선정

주택가격 상승률이 높을수록 부담금에서 차감할 수 있는 정상주택 가격상승분이 높아져 부담금은 낮아지는 반면, 가격 상승률이 낮을수록 부담금은 높아지는 구조이다. 만약 감사원의 발표대로 통계조작을 통해 주택가격 상승률이 실제보다 낮게 적용됨에 따라, 결국은 부담할 필요가 없는 재건축부담금을 납부하게 되었다면 엄청난 소송사태가 벌어질 가능성이 농후하다. 

실제 감사원에서 발표한 주택가격 통계를 조작했다는 기간인, 2017년 6월부터 2021년 11월까지 약 4년간 아파트 매매가격 변동률을 비교해보면, 부동산원의 전국 아파트 매매가격지수는 21.6% 상승한 반면, KB 지수는 35.9%, 실거래가격지수는 44.3% 상승으로 최대 2.1배 차가 나며, 서울의 경우 부동산원 24.4% 상승, KB 59.0% 상승, 실거래가격지수 94.5% 최대 3.9배 차로 재건축부담금 부과 가능성이 높은 서울에서 차가 더 벌어졌음을 확인할 수 있다. 

유경준 국민의힘 국회의원은 부동산원 통계로 산정된 재건축부담금은 1조8600억 원, KB 통계로는 9060억 원인데, 그 차액인 9540억 원을 24개 재건축단지 조합원이 추가 부담했고, 이 중 9개 단지는 KB 통계 적용 시 0원이라고 밝힌 바 있다. 

재건축부담금 뿐만 아니라 증여세 또한 주택가격 상승률이 낮을수록 증여세를 더 많이 부담하는 구조인데, 최근 5년간(2018~2022년) 부동산원 통계가 적용되었다고 추정되는 부동산 관련 증여세 납부건수는 약 57.3만 건, 납부세액만 106.2조 원에 달한다고 하고 있어 기 납부한 증여세에 대한 반환청구와 조세불복소송의 후폭풍도 우려된다. 

이처럼 급격히 무너진 부동산 통계 신뢰도를 되찾기 위한 가장 시급한 과제는 무엇일까? 

첫째, 주택가격 조사를 통계청으로 이관해야 한다. 주택가격 상승률로 주택정책의 성패가 평가되는 상황에서 주택정책 주무부처인 국토부 산하기관인 부동산원에서 주택가격 통계를 생산하는 것은 통계 생산 과정에서 독립성을 보장받기 어려운 만큼, 통계기관 신뢰도와 전문성 확보를 위해서는 지정통계기관인 통계청으로의 권한 이관이 바람직하다고 본다. 

둘째, 조사과정에 있어 전문가 집단의 객관적인 평가와 검증이 도입되어야 한다. 주택가격 변화가 주택정책에 대한 성과, 더 나아가 정권의 성공이나 실패의 척도가 된 지 오래된 현재, 통계 이슈는 항상 정치적 쟁점의 대상이 되었다. 

주택가격 통계에 대한 신뢰를 회복하려면 현재 주택가격 통계와 관련하여 제기되고 있는 문제를 객관적으로 바라볼 수 있는 전문가가 참여하여 주택가격 변화를 제대로 반영하는지 평가 및 검증토록 하고, 통계 생산과 관련된 업무지침과 매뉴얼 공개도 뒷받침되어야 할 것이다. 

셋째, 꾸준히 논란 중인 현재 주간단위 지수(주중치)는 폐지가 타당하다. 주택거래신고는 계약체결일로부터 30일 이내긴 하나, 계약체결 후에도 계약해제·무효·취소 신고를 하는 경우도 적지 않은 상황에서 주간단위 조사과정에서 실거래를 제대로 반영하기 어려운 만큼 현실적으로 주간단위조사는 불가능한 상황이다. 

한국통계진흥원도 ‘2020년 정기통계품질진단 결과보고서’를 통해 주간단위 아파트 조사 결과에 대한 조사 정확성을 제고하거나, 대외적 공표를 제외시킬 수 있는 방안을 수립할 필요성이 있다는 의견을 제시한 바 있다. 

넷째, 실거래가를 충실하게 반영할 수 있는 정확한 월간동향지수 생산이 필요하다. 미국이 50개의 주를 9개로 묶은 센서스 구역별로 공표하는 것처럼, 우리도 시·군·구와 같이 소규모 지역 단위가 아닌 생활권 등으로 여러 시·군·구를 묶어 공표해야 한다. 또한 정확성 제고를 위해 충분한 자료처리와 보정작업을 할 수 있는 물리적 시간을 확보해야 한다. 이를 위해서는 다른 통계청 조사와 유사한 수준으로 통계 작성 기준시점과 공표시점의 시차를 2개월 가량 두는 방안을 검토할 필요가 있어 보인다. 

원희룡 국토부 장관은 “통계를 손댄다는 것 자체가 자신들의 어떤 이념과 그것을 위해서는 어떤 수단도 정당화 된다는 비뚤어진 확신이 아니라면 있을 수 없는 일”이라며 “민주주의의 근본을 허물고 국가에 대한 신뢰와 존재 이유를 스스로 무너뜨린 다시는 있어서는 안 될 일이라고 생각한다”고 말했다. 

국민의 주거안정과 직결된 주택분야 통계의 정확성과 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않기 때문에 이번 감사원의 통계 조작 발표를 아무쪼록 환골탈태의 계기로 삼아 국민으로부터 신뢰받을 수 있는 통계 조사 기반이 확보될 수 있는 제도개선이 반드시 있어야 할 것이다.