9·1 부동산 대책 ‘비정상의 정상화’ 가능할까

연초부터 완만한 회복세를 유지 중이던 부동산 시장에 또 하나의 희소식이 전해졌다. 국토교통부가 부동산 시장 활성화를 위해서 관련 규제를 대폭 완화하기로 한 9·1 부동산 대책을 최근 발표하면서 일각에서는 대세상승 가능성마저도 거론된다.

9·1 부동산 대책에 포함된 주요 조치들은 재건축 규제 완화와 청약제도 개선 등이다. 이르면 2015년 하반기부터 재건축 연한이 40년에서 30년으로 단축된다. 지방자치단체에 따라 다른 재건축 연한 상한이 30년으로 완화될 경우, 80년대 후반에 건축됐으며 용적률이 낮은 아파트들이 대거 수혜를 입게 된다.

또한 정부는 주차장 부족이나 낡은 배관, 층간소음 등으로 생활 불편이 클 경우 재건축을 할 수 있도록 안전진단에서 ‘주거환경’의 평가 비중을 현행 15%에서 40%로 올렸다. 청약제도를 단순화시킴으로써 실수요자의 주택 매입 기회를 확대하겠다는 방침이다.

더욱 주목할 부분은 정부 주도의 ‘과잉 공급’에 제동을 걸었다는 사실이다. 정부는 분당, 일산, 판교, 광교, 위례 등 대규모 신도시 건설의 근거가 됐던 택지개발촉진법을 폐지하겠다고 밝혔다. 대규모 도시 개발을 통한 주택 공급이 사라지게 된 것이다.

호가 뿐 아니라 실거래가 상승 …
완연한 회복세

이는 박근혜 정부의 일관적인 부동산 정책 방향이기도 하다. 박근혜 정부는 지난해 2월 취임 직후 부동산 대책을 발표하면서 공급 과다와 시장 왜곡의 주범이었던 보금자리주택의 추가 지정을 중단하고, 기존의 보금자리주택들에 대해서도 일반분양보다는 장기전세 등 임대 비율을 늘리겠다고 밝힌 바 있다.

이는 시장 회복에 긍정적으로 작용했다. 택지개발촉진법의 폐지 역시 보금자리 건설 중단 조치와 마찬가지로 주택시장에서의 총 공급을 감소시킴으로써 시장 침체를 방지하는 데 긍정적으로 작용할 수 있다.

9·1 대책 발표 이전부터 이미 시장이 회복세였다는 점을 감안하면 이번 조치로 인해 가을 주택시장이 더욱 활성화될 것이라고 예측하기는 어렵지 않다. 일각에서는 기존 회복세에 대해서도 ‘호가가 올랐을 뿐’이라며 평가절하 하지만, 최근 일반분양 상황을 보면 실거래도 활발하다는 것을 확인할 수 있다.
서울 아파트 매매시장은 8주 연속 상승세를 이어가고 있다. ‘부동산 114’에 따르면, 9·1 대책의 수혜 단지로 지목되는 1990년 이전 준공아파트들의 상승폭이 더욱 두드러졌다. 서초구는 1990년 직전에 준공된 노후 아파트인 잠원동 한신8차, 10차, 14차, 19차, 한신한강, 강변 단지들이 주로 올랐다. 강남구도 일원동 현대4차와 도곡동 한신MBC 등이 상승했다.

전세가 상승세를 보면 매매가 상승이 쉽게 꺾이지 않을 것이라는 예측이 더욱 설득력을 얻는다. 최악의 부동산 침체기였던 2012년 8월, 송파구 잠실동 엘스 아파트는 109㎡ 저층이 7억6천만 원에도 거래됐다. 현재는 엘스 109㎡의 전세가는 6억3천~6억5천만 원에 형성돼 있고, 평균 매매가는 9억 원대 초반이다.

정부의 부동산 활성화 조치에 대해 우려의 시선을 보내는 사람들도 있다. 조윤제 서강대 경제학과 교수는 최근 중앙일보에 기고한 칼럼에서 ‘정부의 부동산 부양책과 금리 인하로 인해 버블이 발생하면서 금융위기가 다시 올 수 있다’고 전망했다. 새정치민주연합 역시 정부의 부동산 대책을 ‘가짜 민생법안’이라고 규정하고 후속 입법조치에 협조하지 않겠다는 방침이다.

그러나 정부가 최근 내놓은 부동산 대책을 ‘무리한 부양책’이라고 규정하는 건 억지에 가깝다. 7·24 대책과 9·1 대책 이전까지 부동산 시장에서 존재하던 규제들은 지난 2005년과 2006년, 2007년 폭등기에 투기를 억제하고 시장을 안정시키려는 목적으로 도입된 것들이다. 재건축시 초과이익 환수제와 LTV 및 DTI 규제도 이 시기에 도입된 바 있다.

9·1 대책은 ‘비정상의 정상화’일 뿐

결국 정부의 이번 조치는 폭등이 진정되고 2010년부터 2012년까지의 긴 침체기를 겪은 현 시점에서 폭등기에나 어울리던 규제들을 점진적으로 완화시킨 것에 불과하다. ‘비정상의 정상화’에 가깝다고 해도 과언이 아니다. 또한 정부가 금융규제를 무한대로 풀어놓은 것도 아니고, LTV 70% 와 DTI 60%라는 방어선은 유지되고 있다.
오는 2019년에 집값이 ‘급등’할 가능성을 언급한 전문가도 있다. 과거에 국토교통부에서 주택정책을 총괄했으며 수도권 신도시 개발을 주도했던 서종대 한국감정원장은 최근 한 언론 인터뷰에서 향후 집값 전망에 대해 “향후 4~5년간 완만히 상승하다 오는 2019년 급등할 가능성이 높다”고 말했다.

서 원장은 “약 1000만 명에 이르는 에코세대(79년~92년생)가 본격적으로 주택거래에 나서게 될 것”이라고 설명했다. 그는 “그동안 주춤했던 국내 및 세계 경기가 곧 호전될 것”이라며 “이는 주택구입 여력 확대로 이어져 집값이 오르고 주택 거래가 늘어날 가능성이 높다”고 언급했다. 이어 그는 “선진국 사례를 볼 때 완전한 주택공급 상태인 인구 1000명당 440가구까지 주택이 공급되려면 지금부터 20년이 걸린다”며 “주택수요인 가구 수도 오는 2040년까지 계속 늘어날 것으로 보이기 때문에 주택시장 성장은 이어질 것”이라고 덧붙였다.

그의 예측이 적중할지 여부를 1차적으로 확인할 수 있는 시장 지표는 조만간 시작될 강북 도심 재개발에서의 일반분양이다. 4대문 내 뉴타운으로 각광을 받았던 돈의문뉴타운 1구역의 ‘경희궁 자이’가 오는 11월에 일반분양을 시작한다. 경희궁 자이의 시공사인 GS건설과 재개발 조합은 경희궁자이 112㎡(34평)의 분양가를 7억8천만 원으로 책정해 둔 상태다.

7억8천만 원이라는 분양가는 의미심장한 수치다. 최악의 침체기였던 2012년 8월에 엘스, 트리지움, 레이크팰리스 등 잠실 신축 아파트들의 30평형대가 이 가격에 실거래된 바 있기 때문이다. 물론 현재는 9억 원대 이하로는 로열층 매물을 찾기 힘들다. 따라서 잠실에 비해 상대적으로 가격상승 잠재력이 낮은 강북 도심의 아파트가 7억8천만 원에 거래된다면, 강남권 신축 아파트들의 경우 훨씬 더 높은 가격대가 형성될 것으로 전망이 가능하기 때문이다.